Правовое регулирование договора аренды нежилого помещения


ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава I.  Теоретические аспекты правового регулирования аренды нежилых помещений

1.1. Понятие и общая характеристика аренды нежилого помещения

1.2. Особенности и анализ законодательства РФ об аренде нежилых помещений

Глава II. Роль значение и анализ договора аренды в регулировании  правовых проблем аренды нежилых помещений

2.1. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

2.2. Стороны и содержание договора аренды нежилого помещения

2.3. Основные проблемы, возникающие в судебной практике по вопросам аренды нежилых помещений

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что с развитием рыночных отношений, в России значительно возрос оборот нежилых помещений в качестве объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д.

Однако, несмотря на распространенность аренды нежилых помещений, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания. Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеются пробелы в регулировании аренды нежилых помещений. Кроме того, я считаю, что недостаточно четко увязаны между собой нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие отношения аренды нежилых помещений.

По моему мнению, в юридической литературе отсутствует единая, четко обозначенная позиция в отношении понимания правового положения нежилых помещений как объектов сделок, вызывает дискуссии само понятие и содержание термина «нежилые помещения». Мною отмечено, что проблемы правового статуса нежилых помещений осложняются еще и тем, что и само понятие недвижимости в российском праве является достаточно сложным, что связано с его комплексным характером.

В российской юридической литературе отдельным аспектам проблемы правового положения нежилых помещений уделялось определенное внимание в трудах таких ученых-юристов, как Е.С Болтанова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, А.В. Ерш, Ю.Г. Жариков, О.И. Крассов, В.П. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, М.Г. Масевич, А.И. Масляев, В.П. Мозолин, Г.С.Мостов, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А.Суханов, М.Ю. Тихомиров, Л.В. Щенникова и др.

В то же время, не все теоретические и практические проблемы, связанные с анализом правового статуса нежилых помещений, получили достаточную систематическую и комплексную разработку и освещение в современной юридической литературе. Остаются дискуссионными вопросы понятия нежилого помещения, слабо изучены проблемы аренды нежилого помещения, нуждаются в исследовании специфика полномочия распоряжения нежилыми помещениями.

Объектом дипломной работы является правовое регулирование статуса нежилых помещений гражданским законодательством Российской Федерации.

Предмет диссертационного исследования составили правовой режим нежилых помещений и отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе изучения теории, анализа нормативно-правовых актов, практики гражданского оборота, уточнить теоретические положения правовой природы аренды нежилых помещений и разработать предложения по совершенствованию норм гражданского законодательства о нежилых помещениях.

Достижение цели исследования потребовало решить такие исследовательские задачи, как:

-   дать общую характеристику аренде нежилых помещений;

- проанализировать нормативную базу, регулирующую аренду нежилых помещений;

- выяснить порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения;

- определить стороны и содержание договора аренды нежилого помещения;

- определить порядок изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения.

Методологическую базу исследования составили общие методы познания, среди которых базовым является метод диалектической логики. В рамках исследования использованы и другие общенаучные методы, такие как системный анализ, синтез, сравнительный метод. Применение указанных методов обусловлено тем, что изучение предмета отраслевых юридических наук включает в себя изучение объективно существующих закономерностей развития правовых явлений, таких их связей и отношений, которые свойственны всем явлениям данного рода.

Теоретическую базу исследования составили труды отечественных ученых, исследовавших отдельные аспекты проблемы правового положения нежилых помещений как объектов гражданского, земельного и предпринимательского права. В частности, можно отметить труды таких ученых, как Е.С Болтанова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.Г. Жариков, С.А. Калачева, В.П. Камышанский, В.П. Крашенников, Л.В. Щенникова и др.

Исследование поставленных вопросов потребовало также изучения публикаций в научных журналах и периодической печати, посвященных проблемам нежилых помещений как объектов гражданских прав. Среди них можно отметить публикации Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.А. Лапача, М.Г. Масевич, Г.С. Мостова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова и др.

Глава I.  Теоретические аспекты правового регулирования аренды нежилых помещений

1.1. Понятие и общая характеристика аренды нежилого помещения

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Причем большую часть сделок с недвижимым имуществом составляют договоры аренды, в частности договор аренды нежилого помещения.

Несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве отсутствует определение понятия нежилого помещения, хотя сам термин «нежилое помещение» широко используется в законодательных и иных нормативных правовых актах.

Из текста нормативных актов остается неясным, в какой степени расширительно следует толковать понятие нежилого помещения. Неопределенность позиции российского законодателя в отношении понятия нежилого помещения приводит к тому, что в различных подзаконных нормативных актах в это понятие также вкладывается различное содержание.

Судебная практика не восполняет пробел в гражданском законодательстве в отношении формирования определения понятия нежилого помещения. Однако рассматривая гражданские споры, связанные с недвижимостью, суды фактически исходят из того, что нежилые помещения представляют собой самостоятельные объекты права.

Проблемы выработки понятия нежилого помещения осложняется еще и тем, что и само понятие недвижимости в российском праве являет достаточно сложным и носит комплексный характер.

Так как легальное определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ[1] – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53[2] подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.[3] На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

Согласимся с М.Пискуновой предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические[4]. Указанное назначение должно быть документально определено.

На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Представляются целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, необходимо признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Считаю необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

Проведенный мною анализ научной юридической литературы, законодательных актов, судебной практики показывает, что под нежилыми помещениями могут пониматься:

1) нежилые помещения в жилых домах и нежилые помещения, встроенные или пристроенные к жилым домам;

2) нежилые помещения, составляющие часть нежилых зданий и сооружений;

3) отдельные нежилые здания и сооружения.

На мой взгляд, под нежилыми помещениями понимаются как нежилые здания и сооружения, так и нежилые помещения, составляющие часть жилого или нежилого здания (сооружения).

Таким образом, исследование понятия «нежилые помещения» позволяет определить его следующим образом.

Под нежилыми помещениями следует понимать, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям следует отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое, в том числе лестницы и лифты.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли - продажи. В последнем случае ГК установлены специальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных с куплей - продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее, по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК РФ, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК РФ) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК РФ, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

1.2 Особенности и анализ законодательства РФ об аренде нежилых помещений

Договор аренды нежилого помещения это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды нежилого помещения является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Из определения договора аренды, данного в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения, арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время, законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом.

Законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, т.е. не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование».

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы.

Договор аренды недвижимости, в частности - нежилого помещения, подлежит государственной регистрации. Ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время, согласно п. 2 ст. 651, регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года.

По мнению ВАС РФ[5], договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, поскольку в отношении договора аренды нежилого помещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен.

На мой взгляд, позиция ВАС РФ более отвечает потребностям практики и логике отношений аренды недвижимого имущества, но следует признать, что она не вытекает из содержания норм гражданского законодательства. Поэтому полагаем необходимым в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества всех видов, за исключением предприятий, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года.

Глава II. Роль значение и анализ договора аренды в регулировании правовых проблем аренды нежилых помещений

2.1. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

Предметом договора аренды нежилого помещения является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано.

Обычно, в описание предмета в тексте договора аренды помещения входят:

- точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);

- площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;

- назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Все эти данные могут быть указаны прямо в тексте образца договора аренды нежилого помещения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

В отличие от общей нормы о форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договор аренды нежилого помещения простая письменная. Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Государственная регистрация договора аренды помещений - обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу договора аренды нежилого помещения. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы.

В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;

- возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт);

- другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения.

Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения содержит приложения:

- Описание арендованного помещения;

- График арендных платежей;

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- Кадастровый паспорт здания.

Договор аренды нежилого помещения содержит сопутствующие документы:

- Акт приема-передачи недвижимости;

- Дополнительное соглашение;

- Протокол разногласий;

- Протокол согласования разногласий.

Рассмотрим порядок государственной регистрации договора нежилого помещения более подробно. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальной регистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП.[6] Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды.[7] Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды, такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительно аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к таким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ).[8]

Если придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. [9] Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной. О.Ю. Скворцов, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилых помещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила об их обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее одного года.[10]

Президиум ВАС РФ в части 2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). [11]

Хотя данное письмо носит информационный характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет. Опять же, если рассмотреть часть 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.,[12] то срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем. Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Согласно действующему законодательству, договора, которые не были зарегистрированы в установленном порядке, считаются недействительными. Для арендатора и арендодателя это может иметь самые неприятные последствия. При аннулировании договора автоматически прекращают свое действие все достигнутые договоренности между сторонами. Это может быть чревато как принудительным выселением арендатора до окончания срока аренды, так и отсутствием своевременности внесения арендной платы.

Более того, если не произведена государственная регистрация договора аренды, то масса нареканий и штрафных санкций может последовать со стороны налоговой инспекции в ходе проведения различных проверок. Поэтому государственная регистрация договора аренды и субаренды нежилых помещений является делом необходимым.

Регистрация договора аренды производится в Федеральной регистрационной службе по месту расположения объекта недвижимости, в отношении которого осуществляется сделка. Заявление на регистрацию договора может падать как одна из сторон, участниц договора, так и обе стороны одновременно. Если регистрация договора производится одной стороной, то документ должен быть удостоверен нотариально.

Особое значение при подготовке договора аренды или субаренды нежилого помещения к процедуре государственной регистрации следует уделять фабуле документа. Договор должен быть составлен в точном соответствии действующему законодательству. Форма договора аренды или субаренды выдерживается в соответствии с установленной. При составлении договора аренды необходимо учитывать интересы обеих сторон и предусматривать форс-мажорные обстоятельства. Желательно внесение пункта об ответственности сторон в случае невыполнения или несвоевременного выполнения обязательств. Это поможет вам в случае негативного развития ситуации выиграть дело в суде.

Процедура регистрации договора аренды подразумевает обязательную уплату государственной пошлины в установленном на момент совершения этого действия, размере.

В пакет документов для регистрации входят: договор аренды или субаренды нежилого помещения; учредительные документы юридического лица; свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя; свидетельство о постановке на налоговый учет; заявление установленного образца; доверенность на представление интересов арендодателя в ФРС на имя арендатора (в случае, если арендатор единолично производит регистрацию договора); паспорт на нежилое помещение, документы из Бюро Технической Инвентаризации.

В ряде случаев список документов может дополняться другими видами, в зависимости от индивидуальных условий.

Одной из проблем государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[13] (далее Закон о регистрации недвижимости), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение к данному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

В регистрации договоров аренды часто возникают следующие проблемы:  регистрирующий орган навязывает образец договора; регистрирующий орган порой необоснованно возвращает договор на доработку без основательных причин. Например, не полный комплект документов, не соответствие данным единого государственного реестра и т.д. В таких случаях сложно доказать незаконность отказа регистрирующего органа.

Например, отсутствие уважительных причин пропуска срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора по отказу в принятии документов на государственную регистрацию является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. По делу № А13-1806/2006-06 общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, выразившихся в отказе в принятии документов на государственную регистрацию права и взыскании денежной суммы в размере 7 500 руб., составляющих стоимость повторной оплаты за регистрационное действие. В судебном заседании представитель поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование вышеуказанных действий по отказу в принятии документов, в обосновании которого указал, что общество не полагало, что при повторном обращении за регистрацией 01.12.2005, не принятых по их утверждению 17.11.2005 документов, будет потребована дополнительная оплата в размере 7 500 руб. Кроме того, ссылались на обжалование действий государственного регистратора в вышестоящий орган, до обращения в суд.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.2004 № 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

В данном случае, Арбитражный суд Московской области не нашел причины пропуска срока уважительными, так как обжалование действий регистратора в вышестоящий орган не препятствовало обращению в суд, в связи с чем заявителю было отказано в удовлетворении требований.

Еще пример из практики, когда наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформированного государственным регистратором на основании недостоверных данных объекта недвижимого имущества, не может являться отказом в регистрации договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства и содержащем надлежащие, документально подтвержденные данные о предмете аренды.

Так по делу № А13-5673/2006-06 общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды здания. При рассмотрении данного дела Арбитражным судом Вологодской области было установлено, что обществом были соблюдены все требования закона при обращении в регистрирующий орган и представлены все необходимые документы. Проблема заключалась в том, что в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним данное здание было первоначально зарегистрировано с указанием большей площади, чем в представленных документах. В связи с вышеизложенным, правовых оснований для отказа в государственной регистрации не имелось и суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды здания.

При отказе в регистрации срок регистрации продляется еще на месяц, т.е. составляет уже два месяца. Оплата за регистрацию производится дважды. Обе стороны договора в неопределенном состоянии до регистрации договора, т.к. договор считается заключенным только с момента государственной регистрации. В случае отказа в регистрации обе стороны терпят убытки. Арендодатель теряет Арендатора, прибыль, Арендодатель теряет место и тоже терпит убытки. Оплата по договору аренды начинается после регистрации, что также является для Арендодателя недостатком. В регистрирующем органе имеет место коррупция с возможностью ускорения регистрации договора аренды нежилого помещения.

В арбитражных судах рассматривается много жалоб на действие регистрирующих органов. Например, кассационная жалоба по делу о признании недействительным отказа в регистрации договора аренды оставлена без удовлетворения, поскольку предприниматель обратился с заявлением о регистрации договора аренды в период, когда собственник помещений изменился[14].

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Гаврилова Александра Вадимовича, г.Казань, на решение от 29.11.2005 и постановление апелляционной инстанции от 13.04.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-18633/05-СГ3-33, по исковому заявлению предпринимателя Гаврилова, г. Казань, к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Республики Татарстан о признании недействительным отказа в регистрации договора аренды, установил:

Решением от 29.11.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.04.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан, предпринимателю Гаврилову Александру Владимировичу (далее - предприниматель) отказано в иске к Главному управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Татарстан (далее - регистрационная служба) о признании недействительным отказа в регистрации договора аренды от 13.02.1998. Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь в обоснование жалобы на их незаконность. По мнению заявителя жалобы, судебными инстанциями фактически не рассмотрены его требования о незаконности действий регистрационной службы по отказу в регистрации названного договора. Отказ в регистрации договора указывает на отсутствие сохранения в силе договора аренды при изменении собственника объекта недвижимости. В судебном заседании суда кассационной инстанции предприниматель поддержал доводы жалобы, а представители регистрационной службы, ОАО "Татэнерго" просили в ее удовлетворении отказать, полагая судебные акты правильными, доводы жалобы ошибочными. Отзывов на жалобу в суд не представлено. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 08.06.2005 предприниматель обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации договора аренды №98044 от 13.02.1998, заключенного между Государственным комитетом Республики Татарстан по управлению государственным имуществом (арендодатель), предпринимателем (арендатор) и Казанской ТЭЦ-1 (балансодержатель), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение в жилом 9-ти этажном доме (подвал), расположенное по адресу: город Казань, ул.Достоевского, д.44/6 для использования под ателье по пошиву одежды, общей площадью 42,2 кв.м, сроком с 01.02.1998 по 01.02.2008.

06.07.2005 предпринимателю отказано в государственной регистрации названного договора. В качестве оснований для отказа указано на отсутствие необходимых документов, подтверждающих государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, (статья 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представленные документы не соответствуют требованиям пункта 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон)), представленные документы имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления (статья 18 Федерального закона).

Давая оценку требованиям предпринимателя, суд обоснованно исходил из того, что договор аренды помещения или его части регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Предприниматель обратился с заявлением о регистрации договора аренды по истечении до семи лет с момента его подписания, в период, когда собственник спорных помещений изменился - вместо государства в лице вышеназванного государственного комитета на ОАО "Татэнерго", право собственности, которого на помещения зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2002. Не опровергнуты заявителем и утверждения регистрационной службы о несоответствии представленных на регистрацию документов требованиям статьи 18 Федерального закона. При таких обстоятельствах, считать, что при принятии обжалуемых судебных актов были допущены нарушения Федерального закона, оснований не имеется. В кассационной жалобе не приведено утверждений, опровергающих выводы двух судебных инстанций. Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебных актов в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил: решение от 29.11.2005 и постановление апелляционной инстанции от 13.04.2006 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-18633/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании вышесказанного можно утверждать, что Арендодатель и Арендатор заключают договор до года без регистрации, чтобы избежать вышеизложенных проблем и предотвратить риски отказа в регистрации.

Но в то же время, заключая договор аренды нежилого помещения сроком до одного года, обе стороны сильно рискуют при отсутствии регистрации договора. Есть вариант того, что Арендодатель может расторгнуть договор, уведомив Арендатора за 1-3 месяца (в зависимости как указано в договоре) или Арендатор может также расторгнуть договор. Есть возможность ежегодного изменения цены Арендодателем по своему усмотрению.  Также при договоре до года Арендодатель по истечении срока действия может отказать в дальнейшей аренде, что тоже является большим риском для Арендатора. Одновременно с этим у Арендодателя могут возникнуть проблемы с налоговыми органами, т.к. с не зарегистрированных договоров аренды налог чаще всего не платится.

В процессе регистрации часто возникает бюрократизм и для того, чтобы обойти всевозможные бюрократические препоны, стороны договора аренды пытаются ускорить процесс регистрации путем дачи взяток, что порождает коррупцию в регистрирующих органах.

Так, 4 апреля 2008 года следственным отделом при ОВД по городскому округу Лобне (Московская область) возбуждено уголовное дело по ч.1 ст.290 («получение взятки») УК РФ в отношении и.о.руководителя Лобненского отдела управления Федеральной регистрационной службы по Московской области Андрея Ионова. В этот же день Ионов был задержан в своём служебном кабинете при получении взятки в размере 25 тыс. рублей от руководителя агентства недвижимости. Указанную сумму чиновник получил за ускорение государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. В ходе осмотра его кабинета были изъяты, в общей сложности, 150 тыс. рублей. 6 апреля с санкции Лобненского городского суда Ионов заключён под стражу. Следствие располагает данными и о других эпизодах его противоправной деятельности.

На практике, в подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Что на самом деле является существенной ошибкой, т.к. значение государственной регистрации играет роль и при определении срока заключения и истечения договора аренды зданий (сооружений).

Приведем пример из практики: «Между арендодателем и арендатором 01.10.98 был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 3 года, который в соответствии с условиями вступал в силу с момента его государственной регистрации. Договор был зарегистрирован 03.02.99.

Арендодатель 19.02.01 направил уведомление арендатору о прекращении с 01.07.01 спорного договора аренды в связи с истечением срока его действия. По мнению арендодателя, срок действия договора исчислялся с момента передачи имущества в пользование арендатору, т.е. с 01.07.98 (акт сдачи-приемки нежилых помещений). Арендатор не согласился с такой позицией арендодателя, поскольку считал, что договор прекращает свое действие с 03.02.02, т.е. по истечении трех лет после даты государственной регистрации. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора из нежилых помещений в связи с прекращением договора аренды.

Решением арбитражного суда первой инстанции в иске арендодателю было отказано на том основании, что у арендодателя нет права на выселение арендатора, поскольку иск был предъявлен до истечения срока действия договора аренды. Кассационная инстанция арбитражного суда не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается на срок, определенный договором, и согласно п.2 ст.651 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Сторонами определено, что договор действует в течение трех лет. Так как срок действия договора начинает течь с момента его заключения, спорный договор действует с 03.02.99 (даты его государственной регистрации) по 03.02.02.

Согласно ст.622 ГК РФ обязанность возвратить арендодателю имущество возникает у арендатора только в случае прекращения договора аренды, поэтому у арендодателя не было правовых оснований для выселения арендатора».

Таким образом, срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не с момента передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора.

На практике может оказаться вообще так, что арендатор вносит плату и пользуется зданием (сооружением) уже, скажем, два-три месяца, а в регистрации договора отказывают. Причиной такого отказа может быть, например, отсутствие прав собственника у арендодателя на здание (сооружение). Обозначенные правила в полной мере распространятся и на договор субаренды зданий (сооружений), который по действующему законодательству также подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики: «Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал. Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения».

Таким образом, я считаю, что регистрирующий орган не в праве вникать в суть правоотношений, т.к. его задача регистрация договора аренды. Поэтому действовать он должен только в рамках своей компетенции.

Поэтому в целях обеспечения точного и  своевременного  учета  и  контроля использования объектов нежилого фонда, предлагаем регистрировать договоры аренды нежилых помещений уведомительным порядком.

Уведомительное   письмо   оформляется   путем   ввода   в  автоматизированную информационную систему данных  об  объекте  и  субъекте  права,  необходимых  для заключения соответствующего договора или контракта. Распечатка  уведомительного   письма   производится   на угловом бланке Департамента недвижимости. Письму присваивается номер бланка. Уведомительное письмо выдается представителю организации. Уведомительные письма на право  пользования  и аренды  оформляют  и  выдают  территориальные агентства и Управление недвижимости. Уведомительные   письма   на   право  хозяйственного  ведения, оперативного управления оформляют и выдают территориальные агентства и Управление оформления и регистрации документов.

2.2. Стороны и содержание договора аренды нежилого помещения

По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение.

Содержание договора составляет совокупность всех его условий.

Договорные условия принято по правовому значению объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные.

Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) условие о предмете договора, которое является существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.

При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой БТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным.

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

В.В. Витрянский утверждает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должны совершить обязательная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).[15]

В случае если придерживаться этой точки зрения, то все условия договора можно считать существенными, а В.В. Витрянский пытается права и обязанности сторон ввести в предмет договора. Однако было бы правильнее считать, что предметом договора является объект передачи, т.е. нежилое помещение.

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

К таким условиям для договоров аренды нежилого помещения относится предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в ст. 614 ГК РФ, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей. В связи с этим сохраняют свое действие, общие положения аренды (ст. 614 ГК РФ). Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.[16]

Хотя, как видно из практики Арбитражного суда, стороны не правильно толкуют норму о форме арендной платы.

Например, Акционерное общество (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного нежилого помещения и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора Арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку Арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду нежилое помещение. Оплата Арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения (нежилого помещения) не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.[17]

Из данного примера видно, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

При аренде нежилых помещений принадлежащих государству или муниципальным предприятиям расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.[18]

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3) условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.

Например, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому, если арендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). В связи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по условию необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.).[19]

Теперь перейдем к рассмотрению обычных и случайных договорных условий.

Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.

Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор обычным условием, содержащимся в нормативных актах, выражается в самом факте заключения договора данного вида. В этом случае, если стороны достигли соглашения заключить данный договор, тем самым они согласились и с условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.

Например, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.

Если стороны не желают заключить договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

Стороны договора аренды нежилого помещения могут договориться о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным без случайного условия.

Если при согласовании условий договора аренды нежилого помещения стороны не решили вопрос о случаях увеличения арендной платы, договор считается заключенным и без этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным.[20]

В содержание договора включают права и обязанности сторон. Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное правоотношение.

Во всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения – обязанности как арендодателя, так и арендатора.

Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным нежилым помещением, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:

1) предоставить арендатору нежилое помещение по передаточному акту в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Особенностями данной обязанности применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально – техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилом помещении.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора – от принятия данного помещения.[21]

Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние нежилого помещения определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение обычно используется. Но в любом случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Нежилое помещение должно быть передано в аренду в установленный срок, который должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, нежилое помещение подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления нежилого помещения в аренду арендатор вправе истребовать это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию нежилого помещения полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра нежилого помещения (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном нежилом помещение до заключения договора аренды, а не возникли позднее.[22]

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, даже если во время заключения договора аренды он не знал  об этих недостатках. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду нежилого помещения можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего нежилого помещения и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, при обнаружении в нежилом помещении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки нежилого помещения за свой счет, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилым помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное помещение находиться в собственности Арендодателя, а также если данное помещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу)), либо безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.[23]

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного нежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещение хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и он может потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в аренду нежилое помещение (сервитуте, праве ипотеки (залога) и т.п.) ( п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача нежилого помещения в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это нежилое помещение (п. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным нежилым помещением.

Законодательство не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на нежилое помещение и что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права ипотеки (залога). Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное нежилое помещение. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на нежилое помещение.[24]

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное нежилое помещение, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права арендатора по другому договору аренды. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения нежилым помещением. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование нежилым помещением (например, склад используется арендаторами в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным нежилым помещением, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.[25]

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное нежилое помещение арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на нежилое помещение.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду нежилого помещения, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна­чение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии с условиями договора аренды или назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения нежилого помещения наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.[26]

Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от­вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.[27]

3) поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание нежилого помещения, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного нежилого помещения и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование нежилого помещения по назначению.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения.[28]

4) без письменного согласия арендодателя не сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).[29]

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому нежилое помещение или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо­бами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.[30]

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов)), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами.

В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилого помещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду нежилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возврат арендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным) документом. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата нежилого помещения арендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.[31]

Кроме обязанностей сторон в договоре аренды необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения.

Итак, в процессе исследования выявлены две основные проблемы: нет единого мнения по поводу определения понятия «нежилое помещение», и  какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Вторая проблема также касается государственной регистрации договоров: что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор является темой для обсуждения.

Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации возникает несоответствие, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

- либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

- либо привести в соответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

- в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

- в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В судебной практике встречается также проблемы скрытой аренды нежилых помещений, а именно, когда владелец здания, помещения не имеет прав (например) заключить договор аренды и: заключает договор оказания услуг; заключает договор хранения; договор совместной деятельности; договор благотворительности.

Такие случая встречаются очень часто, когда речь идет о размещении необслуживаемых (где нет постоянного присутствия персонала) объектов связи (базовые станции операторов сотовой связи), ретрансляторы, антенны на крыше, рекламные щиты на крыше с опорой на чердачные помещения, кроме того провайдеры сетей интернет, причем все указанные объекты запитаны от выделенных электронных мощностей собственника.

Кроме того есть практика скрытой сдачи в аренду площадей чердаков, крыш, подвалов, лестничных проходов и т.д., т.к. площади не описаны БТИ.

Например, в образовательном учреждении учредитель закрепляет имущество за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления (ст. 120 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 39 Закона РФ «Об образовании»). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Согласно ст. 296 Гражданского кодекса РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. В соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. В уставе образовательного учреждения должен быть урегулирован порядок деятельности образовательного учреждения по сдаче имущества как форма использования имущества, закрепленного за образовательным учреждением, и осуществления предпринимательской деятельности (пп. 6 п. 1 ст. 13 Закона РФ «Об образовании»). Кроме этого, Закон РФ «Об образовании» в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ устанавливает необходимость отразить в разделе устава, посвященном структуре финансовой и хозяйственной деятельности, «запрет на совершение сделок, возможными последствиями которых является отчуждение или обременение имущества (то есть появление прав на имущество у третьих лиц), закрепленного за образовательным учреждением, или имущества, приобретенного за счет средств, выделенных этому учреждению собственником образовательного учреждения» (пп. 6 «д» п. 1 ст. 13). Данное требование при буквальном толковании ставит под сомнение саму возможность сдавать имущество государственных и муниципальных образовательных учреждений в аренду. Правоприменительная практика показывает, что отношения по сдаче школьного имущества в аренду осуществляются на основании п. 11 ст. 39 Закона РФ «Об образовании», согласно которому образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества, при этом не устанавливаются какие-либо исключения для государственных или муниципальных учреждений. Упомянутый Федеральный закон № 122-ФЗ исключил из Закона РФ «Об образовании» и нормы, устанавливающие особенности сдачи в аренду имущества государственного или муниципального образовательного учреждения - необходимость получения согласия на сдачу имущества в аренду от учредителя. Однако это не означает, что теперь школы могут безо всяких ограничений, без ведома учредителя сдавать имущество в аренду.

Ведь в любом случае заключению договора аренды должна предшествовать экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, которая проводится учредителем. Если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий, то договор аренды не может быть заключен. А если такая экспертиза не проводилась, договор аренды может быть признан недействительным (п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»). На федеральном уровне никак не урегулирована процедура и критерии проведения экспертной оценки. Поэтому фактически учредитель имеет достаточно большую свободу усмотрения при проведении экспертной оценки, и на практике она приравнивается к даче его согласия на сдачу имущества в аренду.

Следует специально отметить неправомерность сдачи имущества, закрепленного за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, собственником. Как было отмечено выше, по общему правилу арендодателем имущества выступает его собственник, однако Гражданский кодекс РФ, определяя права учреждения и собственника имущества, закрепленного за ним, не предусматривает право собственника по своему усмотрению распоряжаться имуществом, закрепленным за образовательным учреждением, за исключением случаев изъятия излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества. Собственник вправе рас­порядиться имуществом по своему усмотрению только после его изъятия, т.е. прекращения права оперативного управления образо­вательного учреждения (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

Таким образом, местная администрация, выполняющая полномочия собственника имущества муниципальной школы, вправе сдать в аренду или иным образом распорядиться имуществом школы только после его изъятия в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 296 ГК РФ, и прекращения права оперативного управления учреждения на такое имущество. Такой позиции придерживается и судебная практика[32].

Бюджетный кодекс РФ рассматривает средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, как доходы соответствующего бюджета (п. 1 ст. 42). Поступившие от сдачи имущества в аренду средства обычно отражаются на лицевых счетах бюджетных образовательных учреждений, открытых в органах казначейства, и направляются на их содержание в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования. Такая норма должна присутствовать в региональном или муниципальном бюджете (в зависимости от того, кто является собственником учреждения) на соответствующий год*. Таким образом, доходы от аренды имущества государственных и муниципальных образовательных учреждений могут рассматриваться как источник дополнительного финансирования школы только при наличии специального решения учредителя-собственника.

Также возникают проблемы в правовых взаимоотношениях вспомогательных служб: организация прохода к помещению; выделение дополнительных электрических мощностей; пожарные службы.

2.3. Основные проблемы, возникающие в судебной практике по вопросам аренды нежилых помещений

В судебной практике распространены споры по вопросу регистрации, заключения и расторжения договоров аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор в силу ст. 432 ГК РФ будет незаключенным.

Так, не может служить объектом аренды неизолированное помещение. По указанной причине отсутствуют основания для регистрации договоров аренды торговых мест, павильонов, киосков, расположенных, например, в фойе какого-либо здания. Думается, такой договор следует относить к числу договоров об оказании услуг по предоставлению торгового места.

В качестве объекта аренды не может выступать доля в праве собственности, поскольку «доля» - понятие, прежде всего, идеальное. Имущество же, предаваемое в аренду, должно быть конкретно определено. В противном случае, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор будет считаться незаключенным.

В науке гражданского права спорным является вопрос о нежилом помещении как объекте аренды. Нежилое помещение не названо в ст. 128 ГК РФ в качестве объекта гражданских прав. Определение понятия «нежилое помещение» в действующем законодательстве также отсутствует. В связи с этим дискуссия о том, какой объект считается нежилым помещением и как разграничить понятия «помещение» и «здание», не является сугубо теоретической.

В правовой науке существует несколько мнений относительно содержания понятия нежилого помещения и его соотношения со зданием. Согласно одному из них, нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально определенные объекты, отличные от зданий[33]. Противоположный подход сводится к тому, что нежилые помещения включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально определенные части[34].

  1. С первой точкой зрения согласны также авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе[35]. На их взгляд, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и, соответственно, части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Аналогичную позицию занял ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 24.07.2004 № Ф04-5254/2004(А45-3315-28)) в споре об установлении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности.

Истец, являясь собственником нежилого помещения в здании, принадлежащем ответчику, просил установить порядок владения и пользования имуществом ответчика. Истец, согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ, полагал, что у всех собственников нежилых помещений в здании возникла общая долевая собственность на него.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Апелляционная и кассационная инстанции, оставляя в силе решение суда, указали, что на момент предъявления иска собственником здания был ответчик. Истец является собственником только оговоренных в договоре купли-продажи нежилых помещений, а не части здания.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

  1. Вторая точка зрения нашла свое подтверждение на законодательном уровне. Согласно п. 2 ч. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помещение представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) — это составляющие зданий и сооружений (подраздел I-3).

Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение.

Определяя нежилое помещение как часть здания (сооружения), нельзя сделать вывод, что здание — простая совокупностью помещений. Действительно, любое здание состоит из множества помещений. В нем также содержатся конструктивные элементы, которые не являются помещениями (например, крыша, лестница), но вместе с тем предназначены для эксплуатации всего здания и не выступают самостоятельными объектами гражданских прав.

Кроме того, мы сталкиваемся с еще одной проблемой: возможно ли одновременное существование таких объектов гражданских прав, как здание и нежилое помещение? Думается, что невозможно. Если все нежилые помещения принадлежат одному собственнику, а здание другому, то чем фактически может пользоваться, владеть и распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) собственник здания?

В связи с этим стоит согласиться с С.А. Степановым. Он пояснил, что по смыслу ст. 134 ГК РФ любая сложная вещь состоит из отдельных вещей, которые могут быть объектом гражданских прав. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению» сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи[36].

В ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны. Однако их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у нежилых помещений присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Соответственно, право на нежилое помещение в силу ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Если предположить возможность одновременного существования таких объектов, как здание и помещения в нем, то и права на данные объекты должны быть зарегистрированы.

С подобным выводом не согласен ФАС Северо-Западного округа. В постановлении от 30.07.2003 по делу № А21-71/03-С2 суд указал, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты — нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание[37].

Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Договор аренды недвижимости, в частности нежилого помещения, подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды. Так, общество с ограниченной ответственностью „Торговый дом „Татарстан“ (далее — ООО „ТД „Татарстан“) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к открытому акционерному обществу „Улан-Удэнская управляющая компания“ (далее — ОАО „УУУ компания“), к Комитету по управлению имуществом г. Улан-Удэ (далее — КУМИ г. Улан-Удэ) о государственной регистрации договора аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Улан-Удэнский филиал федерального государственного унитарного предприятия „Ростехинвентаризация“ (далее — ФГУП „РТИ“). Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 января 2005 г. исковые были требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 18 апреля 2005 г. решение суда первой инстанции было отменено, а в удовлетворении иска отказано. Обжалуя в кассационном порядке судебный акт по названному делу, ООО „Торговый дом „Татарстан“ поставил вопрос о проверке его законности, так как считал, что судом нарушены нормы как материального, так и процессуального права. Заявитель кассационной жалобы полагал, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о недоказанности факта уклонения от государственной регистрации не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Бурятия норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Как следует из материалов дела, 1 ноября 2003 г. ОАО „УУУ компания“ (арендодатель), действующее на основании договора доверительного управления от 1 ноября 2003 г. № 83, и ООО „ТД „Татарстан“ (арендатор) заключили договор о передаче в аренду в 6-этажном помещении Центрального дома быта по ул. Ербанова, 11, в г. Улан-Удэ нежилых помещений общей площадью 3695,8 кв. м. Срок договора аренды от 1 ноября 2003 г. согласован сторонами до 1 ноября 2006 г. Согласно п. 1.2 названного договора помещения являются муниципальной собственностью. Полагая, что регистрация не была произведена из-за уклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что причиной невозможности осуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные на уклонение от государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, неправомерно исходил из того, что ООО „ТД „Татарстан“ не предприняты действия, необходимые для осуществления регистрации договора аренды от 1 ноября 2003 г. Между тем из содержания п. 1.9 договора от 1 ноября 2003 г. следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов, связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств на арендатора не возлагалось.

Действия по переоформлению технической документации, расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки из технического паспорта правомерно квалифицированы как уклонение от государственной регистрации сделки. Доводы суда апелляционной инстанции были признаны несостоятельными, поскольку содержание договора позволяло определить, какое конкретно нежилое помещение передается в аренду, а отсутствие технических документов, необходимых для регистрации, явилось следствием уклонения арендодателя от исполнения действий, связанных с оформлением регистрации сделки. При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу, что Постановление апелляционной инстанции от 18 апреля 2005 г. подлежит отмене, и постановил отменить Постановление апелляционной инстанции от 18 апреля 2005 г. Арбитражного суда Республики Бурятия по делу № А10-6381/04, а решение от 19 января 2005 г. Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-6381/04 оставить в силе. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования нежилым помещением и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Однако если договор аренды был заключен до вступления в силу данного Федерального закона, то отсутствие регистрации не должно служить основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Из этого исходит и судебная практика. Так, общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17 апреля 1997 г. сроком на пять лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“, устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ . Таким образом, регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, не может считаться государственной регистрацией, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это подтверждается судебной практикой.

По вопросам заключения и расторжения договора аренды возникает также немало споров. Законодательство не дает исчерпывающего перечня оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества, а значит, могут возникнуть вопросы: возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок, или в случае внесения арендной платы в неполном объеме?

20 июня 2000 г. ООО «Примерное» (арендодатель) и ЗАО «Хозяйственное» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения в виде торгового комплекса общей площадью 2500 кв. м сроком на 3 года. Среди прочих условий в договоре было предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае однократного невнесения арендной платы арендатором.

15 мая 2002 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой об отсрочке внесения арендной платы на 1 месяц или о поэтапной рассрочке ее внесения, мотивируя свою просьбу неожиданно возникшими у него финансовыми затруднениями. Арендодатель отказался выполнить просьбу арендатора и потребовал выплатить арендную плату полностью и в срок, установленный договором, или же расторгнуть договор, вернуть арендованное имущество и заплатить неустойку в размере 100 тыс. у.е. Арендатор не согласился с заявленными требованиями арендодателя и продолжал настаивать на своем.

21 мая 2002 г. на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. В обоснование исковых требований истец сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Ответчик, в свою очередь, просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которому, как уже отмечалось выше, только двукратное невнесение арендной платы может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Суд, рассмотрев дело по существу, в удовлетворении исковых требований арендодателя отказал по следующим основаниям.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Просрочка арендной платы, предусмотренная в ч. 1 ст. 619 ГК РФ как существенное нарушение условий договора, на которую ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовала ч. 2 данной статьи, так как не являлась другим основанием расторжения договора. С учетом того что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец с решением суда не согласился и обратился в суд вышестоящей апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе арендодатель настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента — «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что вполне соответствовало духу и букве п. 2 ст. 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковые требования были признаны законными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике уже имеется.

21 ноября 2001 г. ООО «Предпринимательское» (арендодатель) и ЗАО «Торговое» (арендатор) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв. м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплаты арендной платы: ежеквартально в размере 700 у.е.

21 августа 2002 г. арендатор вместо положенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данный уменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем, что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вносит арендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, — 600 у.е. и как добросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель с такой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полном объеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатора арендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правоту истца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора) задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске о расторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е. В ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Арендодатель обжаловал это несправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Таким образом, и в этом случае - при внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заключение

Целью настоящей дипломной работы являлось исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы, что договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ). Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику. Например, указание в Обзоре арбитражной практики разрешения споров, связанных с арендой,  характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. Несоответствие данных существенных условий в договоре аренды влечет его недействительность. Или же указание о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям. Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения я предлагаю следующие рекомендации:

  1. В нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.
  2. Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
  3. Предлагаю оформлять регистрацию договора аренды нежилого помещения в уведомительном порядке.

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

  1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. – 1994. - №32. – Ст. 3301.
  2. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ. – 1996. - №5. – Ст. 410.
  3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. – ст. 3594.
  4. Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - № 8. - ст. 963.
  5. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. №20.
  6. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13 // Вестник ВАС РФ. №7. 1997.
  7. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59// Вестник ВАС РФ. № 4. 2001.
  8. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // Вестник ВАС № 3. 2002.
  9. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00 // Вестник ВАС РФ №7. 2000.
  10. Положение об аренде муниципального имущества: Распоряжение Администрации города Тюмени от 23 января 2004 г. № 370 // Тюменские известия. - № 11. – 2 февраля 2004.

Специальная литература

  1. Абрамова Е. Н., Аверченко Н. Н., Байгушева Ю. В. Гражданское право. В 3 т. Т.1. – М.: Велби, 2008. – 1008 с.
  2. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М., 2001. – 164 с.
  3. Александров А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. - 2002. – С. 61 -65.
  4. Афонина А. В. Жилищное право. – М.: Дашков и К, 2008. – 376 с.
  5. Беленков В.А. Гражданское право: Конспект лекций: Ч. 2. – М.: А-Приор, 2008. – 160 с.
  6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Издательство «Статут», 2002. – 848 с.
  7. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. – М.: Проспект, 2008. – 848 с.
  8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотип.). - М: Статус, 2006. – 146 с.
  9. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15.
  10. Гатин А. М. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2008. - 384 с.
  11. Глинкин А.А. К вопросу об аренде недвижимости //Бухгалтерский учет. № 1. январь. 2000. С. 15 – 24.
  12. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: Проспект, 2000. - 176 с.
  13. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. – 272 с.
  14. Егоров Н.Д. Гражданское право. Ч.2. – М.: Юрист, 2000. – 81 с.
  15. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. – М.: Дашков и К, 2006. – 180 с.
  16. Калачева С.А. Арендные сделки. - М., 1998. – 96 с.
  17. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - № 11. – С. 65 -73.
  18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 1999. - № 4. – С. 56 – 64.
  19. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Инфра-М, 2007. – 987 с.
  20. Коршунов Н. М., Харитонова Ю. С., Горелик А. П. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
  21. Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: Статут, 2007. – 427 с.
  22. Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ. 2001. № 11. – С. 124 – 135.
  23. Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А. Сделки с недвижимостью. – М.: Омега-Л, 2008. – 736 с.
  24. Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону, 2001. - С. 84 – 95.
  25. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы // Юридический вестник РГЭА. - 1999. - № 3. – С. 23 – 41.
  26. Лукаш Ю. А. Договора. Общие правила, особенности и способы обеспечения. – М.: ДиС, 2008. – 288 с.
  27. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. – М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. – 158 с.
  28. Платонов Д.И. Гражданское право. Ч.2: Обязательственное право: конспект лекций в схемах. – М.: А-Приор, 2007. – 160 с.
  29. Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости // Арбитражные споры №1 (5) 1999. - С.127 – 134.
  30. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) - М.: Ось-89, 1998. – 220 с.
  31. Смирнов В. В. Сборник договоров. – М.: Велби Проспект, 2008. – 784 с.
  32. Смоленский М. Б. Гражданское право. Ч. 2. – М.: МарТ, 2007. – 208 с.
  33. Судебная практика по спорам, вытекающим из договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. 1996-2006. – М.: Статут, 2007. – 412 с.
  34. Тихомиров М. Ю., Тихомирова Л. В. Жилищное право. – М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. – 445 с.
  35. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник ВАС РФ. 2001. № 10. – С. 70 -74.
  36. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. – 556 с.

[1] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005г. - №1 (часть I). - Ст.14.

[2] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001г. - №4.

[3] Аренда нежилых помещений. Сборник. // НПП «ГАРАНТ», Центр правовой помощи. – М. 2005.

[4] Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Юрист. - №11. – 2004.

[5] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 7.

[6] Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219  // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8, ст. 963.

[7]Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: Статут, 2007. – С. 23.

[8] Глинкин А.А. К вопросу об аренде недвижимости //Бухгалтерский учет. № 1. январь. 2000. С. 17.

[9] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). – М.: Статус 2006. - С.191.

[10] Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости // Арбитражные споры №1 (5) 1999. - С.130.

[11] О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00  // Вестник ВАС РФ №7. 2000.

[12] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // Вестник ВАС № 3. 2002.

[13] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1997. № 30. – ст. 3594.

[14] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 августа 2006 г. № А65-18633/05

[15] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотип.). - М: Статус, 2006. С. 83.

[16] Коршунов Н. М., Харитонова Ю. С., Горелик А. П. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2008. – С. 48.

[17] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // ВВАС РФ. № 3. 2002.

[18] Положение об аренде муниципального имущества: Распоряжение Администрации города Тюмени от 23 января 2004 г. № 370 // Тюменские известия. - № 11. – 2 февраля 2004.

[19] Гатин А. М. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2008. – С. 34.

[20] Гатин А. М. Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2008. – С. 41.

[21] Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. – М.: Проспект, 2008. – С. 94.

[22] Смоленский М. Б. Гражданское право. Ч. 2. – М.: МарТ, 2007. – С. 20.

[23] Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А.  Сделки с недвижимостью. – М.: Омега-Л, 2008. – С. 36.

[24] Коршунов Н. М., Харитонова Ю. С., Горелик А. П. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2008. – С. 102.

[25]Там же. С. 105.

[26] Там же. С. 237.

[27] Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А.  Сделки с недвижимостью. – М.: Омега-Л, 2008. – С. 452.

[28] Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А.  Сделки с недвижимостью. – М.: Омега-Л, 2008. - С. 457

[29] Там же. С. 461.

[30] Смоленский М. Б. Гражданское право. Ч. 2. – М.: МарТ, 2007. –  С. 28.

[31] Там же. С. 37.

[32] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2005 г. по делу № КГ-А40/12160-04

[33] Витрянский В. В. Договорное право. М., 2000. С. 520–525.

[34] Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 32.

[35] См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48–54.

[36] Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 40.

[37] Сафронов М.И. Проблемы судебной практики по аренде нежилых помещений // Арбитражная практика. – 2009. - №5. – С. 24-28.