Договор купли-продажи недвижимости


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1  КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ

1.1 Понятие недвижимого имущества

1.2 Понятие договора купли-продажи недвижимости

2 АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Предмет, стороны и содержание договора купли-продажи зданий (сооружений)

3.2 Правовые основания государственной регистрации перехода прав на здания (сооружения) по договору купли-продажи

3 ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3.1 Понятие и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений

3.2 Особенности регистрации жилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной дипломной работы состоит в том, что, в последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.

В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

Договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение.

Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

 Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ).

Сегодня, когда наряду с ГК РФ действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.

Степень научной разработанности темы достаточно высока: купля-продажа недвижимости подробнейше рассмотрены в исследованиях современных цивилистов: В.В. Витрянский, М.И. Брагинский, А.П.Сергеев, Ю.К. Толстой, Е.А. Суханов, А.М. Эрделевский, О.Н. Садиков, Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкина, Ю.В. Романец и др. Договору купли-продажи посвящены уже бессчетное число работ разного содержания и качества.

Автор данного дипломного исследования, не ставит своей целью повторяться вслед за именитыми учеными и рассуждать об уже разрешенных в науке вопросов связанных с договором купли-продажи, а видит своей целью рассмотрение слабоизученных аспектов купли-продажи и проблемных с точки зрения практики вопросов. Бесспорно, что только новые знания и теоретические решения имеют научную и практическую ценность.

Тем не менее, в настоящем исследовании будут использованы как классические юридические труды (Г.Ф. Шершеневич, Д.И. Мейер, К.А. Неволин и др.), так и новейшие научные материалы: статьи, учебные пособия и монографии (В.В. Витрянйский, Брагинский, Сергеев и др.). В своем исследовании автор, будет опираться на весь пласт действующего гражданского законодательства и смежных отраслей права.

Объект данной дипломной работы – регулирование купли-продажи недвижимости российским законодательством.

Предмет – особенности договоров купли-продажи недвижимости.

Цель работы – выяснить способы и методы законодательного регулирования отношений в сфере купли-продажи недвижимости.

Задачи:

  1. Рассмотреть понятие и сущность купли-продажи недвижимости.
  2. Выяснить особенности купли - продажи отдельных видов недвижимости.
  3. Проанализировать судебную практику по купле-продаже недвижимости зданий и сооружений.
  4. Определить особенности купли-продажи жилых помещений.

1 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВИД ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ

1.1 Понятие и нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в РФ

 Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  "К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты  и  все,  что  прочно связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

К недвижимым  вещам в  соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.  [23, c. 145]

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно.  Оно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки  недр,   обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние  насаждения,  вовлекаемые  в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые  прочно  связаны  с землей.  Среди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые  также  признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации  в  соответствии  с  Федеральным  законом  N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.

Вторую группу  недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130    составляют  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.  В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного  контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей  недвижимостью  имеет  основной целью распространение на эти объекты правового режима,  установленного для недвижимости.  Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности "подводится" под  понятие  (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их  эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной  среды использования  следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.  Тем  более что  данный  аспект рассматриваемой  проблемы  появился  достаточно давно.  Так,  А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные  и  морские  суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами  недвижимыми,  при  известных  условиях   причисляются юридически  к  движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых".

Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных,  во   многом предопределяется  постоянным  расширением  нетрадиционных  приемов предпринимательской  практики  и потребностями оборота.  Например, самолет,  используемый для пассажирских  перевозок  на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом  недвижимости.  Тот  же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь.  А если собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже  при  отсутствии  "прочной связи с землей". 

Поэтому одним из критериев деления  имущества  на  движимое  и недвижимое  должна  являться несоразмерность ущерба,  причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно  при изъятии  имущества  из  привычной  среды  использования,  а не при простом перемещении. [56, c. 324]

Некоторые авторы,  говоря  о воздушных и морских судах,  судах внутреннего  плавания  и  космических   объектах,   считают,   что отличительной  особенностью имущества недвижимого "в силу закона", -  ч.  2  п.  1  ст.  130  ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая  регистрацией этих объектов и прав на них. [13, c. 145]

Вместе с   тем,   хотя   признание   по  сути  движимых  вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти  объекты правового режима недвижимости,  недвижимостью признаются морские и воздушные суда,  суда внутреннего водного транспорта,  космические объекты,  не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации.  Поэтому   представляется,   что   эти   объекты признаются недвижимостью с момента их создания,  а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется,  что можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения;

- вещь  эта должна  быть индивидуально  определенной, то  есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт,  характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи такие признаки,  как прочность и непотребляемость;

- эта вещь  должна находится  в определенной  связи с  землей.

Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и  функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия этой связи.

 1.2 Понятие договора купли-продажи недвижимости

Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ). [5, c. 156]

Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли -продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами,  включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров. [32, c. 145]

Естественно, в случае с договором  продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к      тому,  что такой договор должен быть заключен в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).          Таким  образом,  суть  специального  правила  о форме договора      продажи  недвижимости  состоит  в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   "исключение  исключения".   Применительно  к  договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым  к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая  тем  самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

Более  того,  в  отличие  от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы  сделки,      нарушение  требований,   предъявляемых  к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

Как  известно,  всякий гражданско - правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

 Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два  рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По  сравнению  с общими положениями о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК)

Государственной  регистрации  подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.         

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц. [46, c. 354]

Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.

В тех случаях,  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.

Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся  в  пункте  7 Постановления  N  8 Пленума Высшего Арбитражного Суда      Российской Федерации  от  25  февраля  1998  г.  Согласно  данному      разъяснению  при  разрешении  споров,  связанных  с осуществлением      государственными    и    муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения   или  оперативного  управления,  следует      учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения  прав      предприятий  по  распоряжению  закрепленным  за  ними  имуществом.      Сделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки   названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

В определенных случаях и при  соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным. [2, c. 208]

Дело  в том,  что  в отличие  от иных коммерческих организаций      государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а      целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому      действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за      ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его      уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для      выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных      сделок недействительными.

На  этот  счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего      Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9      Постановления N 8 Пленума от 25 февраля 1998  г.  в  тех  случаях,     когда  действия  предприятия,  в  том  числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия      собственника (п.  2  ст.  295 ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на  праве  хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности      использования  имущества  собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки   недействительны   по  основаниям,      предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того,  совершены      они  с  согласия  собственника  (уполномоченного  им  органа)  или      самостоятельно предприятием.

Что касается учреждений, финансируемых собственником,  то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества,      закрепленного за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им  по  смете (п.  1 ст.  298).  Вместе с тем,  если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право  осуществлять  приносящую  доходы  деятельность, имущество,      приобретенное   за   счет  этих  доходов  (включая  недвижимость),      учитывается  на  отдельном  балансе  и находится в самостоятельном      распоряжении учреждения.

Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в качестве      продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном      балансе,  и было  приобретено на доходы,  полученные от разрешенной      собственником   предпринимательской  деятельности,   соответствуют      законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Определенными    особенностями,     требующими    специального      регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного      соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого  имущества  может  повлечь  для  продавца      различные    неблагоприятные    последствия   помимо   обязанности      возместить покупателю причиненные убытки.  В частности, в подобных      случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой в      случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь     кредитору,   последний  вправе  требовать  отобрания  этой  вещи  у      должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством      условиях.   Вместо   требования  передать  ему  вещь,   являющуюся      предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта  недвижимости  также  влечет  для  него      определенные  последствия  (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные  убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила  в параграфе  7 главы  30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или  договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его  принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять  товар или отказаться от исполнения договора.

Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему в      соответствии  с договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

 Невыполнение  покупателем обязательств по оплате недвижимости,   предусмотренных  договором  продажи  недвижимого имущества,  может      также служить основанием к расторжению договора.

Так, комитет по  управлению имуществом продал товариществу с ограниченной оветственностью автозаправочную станцию.  В договоре      предусмотрена    обязанность    покупателя    уплатить   стоимость      автозаправочной   станции  продавцу,   а  продавца  - передать  ее      покупателю  после  оплаты.  Обязательства по оплате покупателем не      были  исполнены,  вследствие  чего  комитет  предъявил  ему  иск о      расторжении  договора.  При  принятии  решения  по  данному  спору      арбитражный суд исходил из следующих соображений.  В соответствии  с пунктом  2 статьи  450  ГК  РФ  договор  по требованию  одной  из сторон может быть расторгнут по решению суда  при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту  59  Постановления  Пленума Верховного Суда   Российской  Федерации  и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда     Российской  Федерации  от  1  июля  1996  г.  N  6/8  "О некоторых      вопросах,  связанных  с  применением  части  первой   Гражданского      кодекса Р.Ф." отказ покупателя от внесения платежа      за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в      качестве основания  для   признания сделки  недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта.  Статьей  29  Федерального закона  от  21  июля  1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в Р.Ф."  также предусмотрено право  продавцов  в случае нарушения покупателями условий договоров продажи государственного или муниципального имущества предъявлять  иски  о  расторжении  сделок      приватизации. Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд  вынес решение о расторжении заключенного договора. Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. На это указывает п.1 Информационного письма № 21: Бездействие лица апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации, и поэтому считает, что истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, так как сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал.  

 2 АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 2.1 Предмет, стороны и содержание договора купли-продажи зданий (сооружений)

 Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, - договор не считается заключенным.

Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример: [58, c. 354]

«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора».

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи здания (сооружения).

С передачей здания (сооружения) продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт на здание и др.

При купли-продажи нежилых помещений зачастую могут возникнуть споры о имуществе оставшемся в здании после его продажи. Так, например, нередко фирма-продавец не успевает вывести все свое имущество из здания (сооружения) и собирается сделать это только после его продажи (что подразумевает его передачу покупателю). Однако покупатель, приняв здание по передаточному акту, заявляет свои права на оставленное имущество (например, на вмонтированные в стены здания сейфы). Возникает спор.

Поэтому в передаточном акте стороны могут оговорить и правовое положение имущества, оставляемого продавцом в здании после его продажи. Данная оговорка может включать и полную передачу всего имущества в собственность покупателю здания или же, наоборот, оговорка будет содержать обязанность продавца забрать имущество из здания в оговоренный срок.

В статье 556 ГК РФ закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Следуя отечественной и мировой практике, Гражданским кодексом РФ установлены жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного здания (сооружения). Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков здания (сооружения), либо возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар (здание, сооружение, далее по тексту объект), качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного объекта могут способствовать следующие положения ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения здания (сооружения), продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для использования в этих целях.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом будет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).

Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия договора о качестве товара?

Покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров. Еще более жесткие последствия предусмотрены в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). В этом случае покупатель наделен правом по своему выбору отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 475 ГК РФ).

Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например справка из БТИ о техническом состоянии здания (сооружения).

При наличии лишь законной гарантии на товары, то есть когда на эти товары не установлены гарантийный срок или срок годности, недостатки в товарах должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях сегодняшних неплатежей.

Выполнение обязанности принять товар в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему здание (сооружение).

ГК РФ указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установлено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает право потребовать от него уплаты не только цены здания (сооружения), но и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, определенной договором или рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре, например, фиксированная сумма за квадратный метр). Как уже отмечалось выше – цена договора купли-продажи нежилых помещений – существенное условие договора.

Специально регулируются вопросы, связанные с предварительной оплатой товаров (ст. 487 КГ РФ). Если такой порядок расчетов установлен договором, но, несмотря на это покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи объекта либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченного объекта покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного объекта или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи нежилого помещения может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, то есть о том, что оплата товара осуществляется через определенное время после его передачи покупателю. В этой ситуации покупатель должен оплатить товар в срок, определенный договором. Если же условие о сроке оплаты объекта, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи здания (сооружения), а по его истечении - не позже чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного объекта (ст. 488 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара, проданного в кредит, в установленный срок дает продавцу право потребовать от него либо оплаты переданных товаров, либо его возврата. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанные проценты оплачиваются покупателем со дня, когда товар (здание, сооружение) должен был быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товара в кредит является также то, что товары с момента передачи и до фактической их оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия не только условия о предмете и цене здания (сооружения) но и о порядке, сроках и размерах платежей. [69, c. 243]

Помимо тех прав, которыми наделяется продавец по всякому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара.

В рамках этой главы представляется целесообразным проанализировать особенности купли-продажи нежилых помещений объектов государственной или муниципальной собственности.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности в определенной мере лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен. Согласно Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, к таковым относятся:

1) физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

2) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи не менее 75 процентов их акций;

3) граждане-предприниматели и их объединения, а также преобразованные в акционерные общества бывшие государственные предприятия, доля государственной собственности в уставном капитале которых не превышает 25 %, в случае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими на основании конкурса или аукциона;

4) бывшие арендные предприятия, которые имеют исключительное право на заключение аренды недвижимого имущества или приобретения его в собственность.

В отношении последнего субъекта установлена льгота, согласно которой наличие договора аренды объекта при оформлении его приватизации не обязательно.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры. Так, собственник обязан за свой счет проводить ремонтные и реставрационные работы, не допускать самовольной перестройки или переделки имущества. Нарушение собственником принятых обязательств по сохранению памятника истории и культуры влечет наложение на него штрафных санкций, а в случае повторного нарушения Охранного свидетельства договор купли-продажи может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. Примечательно также то, что собственник несет уголовную ответственность за умышленное уничтожение памятника истории и культуры и причинение ему имущественного ущерба. Таким образом, это один из тех редких случаев, когда собственник в силу приобретения имущества в собственность становится обладателем не только вещного, но и обязательственного права.

Надо сказать несколько слов и о приобретении объектов нежилого фонда за пределами Российской Федерации. В последнее время в средствах массовой информации появились многочисленные рекламные объявления, призывающие приобретать здания, сооружения, находящиеся на территории иностранных государств. Рекламодатели в таких случаях, как правило, уверяют в законности подобных действий и обещают быстрое правовое оформление операции при ее полной конфиденциальности. Однако следует обратить внимание предприятий и граждан, рассматривающих возможность совершения указанных действий, на требования законодательства Российской Федерации в этой сфере, так в соответствии с п. 10 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона РФ от 9 октября 1992 года "О валютном регулировании и валютном контроле" указанные операции относятся к операциям, связанным с движением капитала, и должны осуществляться в порядке, устанавливаемом Банком России. В целях ограничения вывоза капитала из страны Банком России установлен лицензионный порядок на совершение указанных операций. Такой же порядок определен Банком России на основании п. 2 ст. 5 указанного Закона и для открытия счетов в банках за пределами Российской Федерации российскими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами (за исключением открытия последними счетов на период пребывания за границей).

Таким образом, все вышеуказанные операции являются законными только при наличии у российского предприятия или гражданина соответствующего разрешения (лицензии) Банка России. Информация об открытии в странах-членах Интерпола банковских счетов, движении по ним денежных средств, приобретении российскими гражданами и предприятиями недвижимости может быть получена правоохранительными органами путем направления международного следственного поручения в высшее юридическое ведомство любой из этих стран по дипломатическим каналам.

При совершении российскими предприятиями, учреждениями, организациями или гражданами указанных сделок или действий без лицензии Банка России такие сделки могут быть в установленном порядке признаны недействительными, а все полученное по таким сделкам или в результате подобных действий может быть изъято в доход государства на основании ст. 14 Закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле". Лица, осуществившие перевод капитала без лицензии Банка России, а также руководители предприятий, учреждений, организаций (независимо от формы собственности), оставившие средства в иностранной валюте на открытых без лицензии Банка России счетах за границей, могут быть также привлечены к уголовной ответственности на основании ст. 193 УК РФ.

 2.2 Правовые основания государственной регистрации перехода прав на здания (сооружения) по договору купли-продажи

 Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131 ГК РФ, ст.8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»).

Введение такой системы преследовало несколько целей:

а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.);

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

На практике нередки случаи, когда одна из сторон договора уклоняется от регистрации. Так, «Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».

В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения (как договор купли-продажи нежилых помещений), но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки. Заявление адресуется председателю регистрационной палаты, от лица уполномоченного доверенностью или уставом: «просим вас зарегистрировать право собственности и переход права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения», с указанием реквизитов нежилого помещения. Заявление скрепляется печатью юридического лица и подписью уполномоченного лица. Заявление должно быть датировано. [51, c. 312]

К заявлению должна прилагаться квитанция об уплате регистрационного сбора. В отличие от налогового законодательства, где обязанность уплачивать налоги возложена непосредственно на налогоплательщика и не допускается уплата налогов за другое физическое или юридическое лицо, Закон «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не устанавливает обязательности оплаты непосредственно самим правообладателем. Оплата регистрационных действий возможна любым заинтересованным в совершении этого действия лицом: правообладателем, участником сделки, третьим лицом. Документом об оплате регистрации является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа, при этом не требуется дополнительной подписи должностного лица, скрепленной круглой печатью банка, принявшего платеж, как это установлено Законом РФ от 9 декабря 1991 года "О государственной пошлине"[2]. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Также, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.

Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило, доверенность).

Итак, рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной – это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов.

Полагаем, что их можно разделить на две группы:

  1. Документы о сторонах договора;
  2. Документы о предмете договора.

В первую группу на наш взгляд, нужно включить:

1). Документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;

2). Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

3). Учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;

4). Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;

5). Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

6). Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

7). Протоколы заседаний учредителей юридического лица;

8). При обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

Во вторую группу следует включить:

1). Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;

2). Справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

3). Технический паспорт, справка БТИ;

4). Кадастровый план земельного участка;

5). Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования землей;

6). Постановление администрации об отводе земельного участка;

7). Специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Рассмотрим каждый из этих документов.

Как уже отмечалось выше, в первую группу документов, автор работы включил документы о сторонах договора. Рассмотрим эти документы на примере.

Предположим, сторонами договора купли-продажи здания являются юридические лица: ООО «Ара» и ООО «Инвест». В таком случае от каждого юридического лица должны быть представлены: учредительные документы юридического лица: устав, решение об учреждении юридического лица (учредительный договор), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, выданное Министерством по налогам и сборам, письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике, протоколы собраний учредителей. На практике, зачастую, юридические лица предоставляют копии устава в "старой" редакции, что приводит к задержке процедуры регистрации. Поэтому в случае, если с момента регистрации устава ООО в него были внесены изменения, то должно быть представлено и свидетельство о государственной регистрации устава в новой редакции.

Документы второй группы, касательно предмета договора рассмотрим подробнее.

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей

Данный документ выдается комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе собственнику (владельцу или пользователю) земли и предоставляет на определенном праве земельный участок. Таким образом, в данном документе фиксируется право собственника нежилого помещения (здания, сооружения) на землю, на которой располагается само здание (сооружение). Кроме того, государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей содержит экспликацию (поэтажный план здания) и другие его технические характеристики.

В рамках г. Тамбова  этот документ подписывается заместителем главы администрации г. Тамбова. Документу присваивается регистрационный номер, на нем проставляется печать главы администрации и подпись его заместителя.

Кадастровый план земельного участка.

Обязательным требованием при проведении государственной регистрации прав на землю и сделок с ней является представление выписки из межевого (кадастрового) дела, т. е. плана земельного участка установленного образца. План земельного участка должен отвечать требованиям Методических указаний по оформлению межевого дела по купле-продаже, обмену, дарению, аренде и наследованию земельного участка, утвержденных приказом Госкомзема от 9 июля 1998 г. № 45.

Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) выдается комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе, включает в себя общие сведения о земельном участке, план его границ, план границ части, сведения о входящих участках, описание границ и другие характеристики земельного участка. В этом документе указывается правообладатель земельного участка и вид права (например, постоянное пользование). Документ содержит кадастровый номер земельного участка, его местоположение, категорию земель (земли поселений), разрешенное использование (назначение, например под административное здание) ссылку на документ устанавливающий такое право (например, Постановление Главы Администрации), фактическое использование (характеристику деятельности).

Правоустанавливающий документ.

Таким документом могут выступать:

- договор купли-продажи, мены, дарения;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления;

- решение суда и др.

Рассмотрим вариант, когда в качестве правоустанавливающего документа выступает договор купли-продажи нежилого помещения. В данном случае в регистрационную палату должен быть представлен такой договор (либо его нотариально заверенная копия) и передаточный акт. Данные документы должны быть с удостоверительной надписью из БТИ, свидетельствующей, что этот договор зарегистрирован БТИ. Надпись должна быть подтверждена подписью должностного лица и скреплена печатью, а договор и передаточный акт прошиты в единый документ.

Технический паспорт.

Содержит технические характеристики здания, такие, как: адрес нежилого помещения, наименование владельца, год постройки, год последнего капитального ремонта, число этажей, среднюю внутреннюю высоту помещений, объем и другие характеристики. Технический паспорт БТИ представляется по утвержденной форме. В технический паспорт включается также экспликация к поэтажному плану помещения с указанием частей помещения и их назначения, наименование конструктивных элементов, описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее), техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т. п.), наличие водопровода, электроосвещения, радио, телефона, вентиляции и прочего. Указывается процент износа здания (нежилого помещения), его восстановительная и действительная характеристика. Технический паспорт выдается БТИ и должен быть давностью не более 5 лет. Технический паспорт подписывается руководителем службы технической инвентаризации с проставлением печати.

Справка БТИ.

Документ, который выдается БТИ на предмет оформления сделок, удостоверяющий право собственности. В нем указывается владелец здания (нежилого помещения), документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли-продажи).

Постановление администрации об отводе земельного участка.

Решение (постановление) местной администрации о предоставлении земельного участка должно содержать следующие данные:

а). Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение;

б). Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок или наименование юридического лица;

в). Право, которое на данный земельный участок предоставляется (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т. д., то данные списки, приложения должны быть представлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.

Правоустанавливающие документы на земельные участки, выданные органами исполнительной власти, местного самоуправления после вступления в действие Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», т.е. после 29 октября 1993 г., должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству решения (постановления) местной администрации являются недействительными, т.е. необходимо представить документ установленной формы, подписанный руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству с проставлением печати (например, свидетельство).

В г.Тамбове такие постановления выдаются городской администрацией. Они исходят непосредственно от главы администрации города, им лично подписываются. Содержание постановления составляют: непосредственно постановление об изъятии земельного участка у предыдущего владельца и передача его нынешнему пользователю (владельцу), а также обязанности пользователя по эксплуатации данного земельного участка.

Кроме того, в зависимости от специфики сделки, список вышеназванных документов может быть и большим по объему. Так, например, если в случае каких-либо обстоятельств на предмет договора купли-продажи налагался арест, то, соответственно, к перечню документов, которые необходимо предоставить в регистрационный орган, добавится и постановление об отмене наложения ареста на имущество.

Ст. 18 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Так, п. 1 данной статьи определяет требования к содержанию договоров, подлежащих государственной регистрации, и документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав, их возникновения, прекращения, перехода и обременения, поскольку именно на их основании вносится информация в Единый государственный реестр прав. Согласно ст.12 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, в документах должно быть описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий и домов, этаж и номер помещения или квартиры.

Требования к содержанию договоров также определяются общими положениями об обязательствах (предмет и стороны) и нормами о конкретных видах обязательств (существенные условия договора купли-продажи, аренды, ипотеки и т. п.). Государственная регистрация прав не может быть произведена на основании документов, не содержащих вид регистрируемого права, например, о передаче недвижимости на баланс.

Не требуют приложения печати акты исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления. Подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Правообладатель, в чьем отношении издан акт, предъявляет для государственной регистрации права копию документа, верность которой свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью. При этом на копии должна быть указана дата ее выдачи и сделана отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации (п.1 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983г. № 9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан").

Документ должен подписываться руководителем организации. В состав подписи входят: наименование должности подписывающего документ (в документах, оформленных не на бланках, наименование организации включается в состав наименования должности), личная подпись и ее расшифровка. Если документ подписывается лицом, исполняющим обязанности руководителя, или его заместителем, указывается фактическая должность лица, подписавшего документ, и его фамилия. По общим правилам делопроизводства не допускается подписывать документы с предлогом "за" или проставлением косой черты перед наименованием должности.

Особые требования предъявляются к иностранным документам. Документы, выданные и имеющие юридическую силу на территории иностранного государства, могут быть использованы на территории России только после их соответствующего удостоверения, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются государства. Удостоверение осуществляется посредством консульской легализации или проставлением апостиля.

Иностранные документы, предназначенные для использования на территории России, могут быть легализованы на территории того государства, где эти документы выданы, или же непосредственно в Российской Федерации. В первом случае документ сначала заверяется в Министерстве иностранных дел или ином уполномоченном органе государства, на территории которого выдан документ, а затем легализуется в консульском учреждении Российской Федерации в данном государстве. Во втором случае иностранный документ сначала заверяется в дипломатическом представительстве или консульском учреждении того государства, на территории которого был выдан документ, а затем легализуется в Департаменте консульской службы МИД России. И в том, и в другом случае при необходимости может быть потребован нотариально заверенный перевод документа на русский язык. Легализованный документ действителен только для государства, консульская служба которого его легализовала.

В соответствии с п. 3. Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", «не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание».

Приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписью участников сделки и других лиц, подписавших сделку, заявление и т. п., а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса и оттиском его печати, при этом исправления должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.

Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается сторонами, в конце удостоверительной надписи оговариваются только государственным нотариусом и подтверждаются его подписью и оттиском печати государственной нотариальной конторы.

Документы, необходимые для государственной регистрации, включая договоры, подлежащие государственной регистрации, представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, которые предназначены для хранения в делах учреждения юстиции. Подлинники возвращаются правообладателю, на правоустанавливающих документах делается отметка о произведенной государственной регистрации права или сделки.

Копия, заверенная в установленном законом порядке, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник. Верность копии может быть засвидетельствована нотариально либо организацией, издавшей документ. Ксерокопия не является копией и приобретает силу документа только после надлежащего свидетельствования верности. Текст нотариально удостоверяемых сделок должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц даются без сокращений с указанием адресов их органов (в необходимых случаях - также номера текущего (расчетного) счета и отделения банка). Фамилии, имена и отчества граждан должны быть написаны полностью с указанием места их жительства. При удостоверении сделок от имени иностранных граждан указывается и их гражданство. Не заполненные до конца строки и другие свободные места на документах прочеркиваются, за исключением документов, предназначенных для действия за границей, в которых прочерки не допускаются.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Все документы принимаются по описи, и сторонам выдается расписка о полученных документах. В расписке указывается точное наименование каждого полученного документа, количество оригиналов, количество копий, количество листов, на которых представлен каждый конкретный документ. Также в расписке о получении документов, указывается общее количество полученных листов, дата принятия документов в регистрационную палату, входящий номер, фамилия и инициалы должностного лица принявшего документы и его подпись, фамилия и инициалы лица сдавшего документы и его подпись. Расписка скрепляется на каждом листе печатью филиала государственной регистрационной палаты при министерстве юстиции РФ. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. По этой же расписке, по окончании процедуры регистрации перехода прав, все документы будут возвращены, для чего в данном документе есть специальная часть.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Свидетельство содержит в себе:

- число, месяц и год, когда зарегистрировано право;

- основание, а именно - договор купли-продажи недвижимости;

- субъект права: Общество с ограниченной ответственностью "Тарус", Свидетельство о регистрации юридического лица....

- Вид права: собственность.

- Объект права: Нежилые помещения (указываются номера помещений), общая площадь, этаж, инв. №, и другие технические сведения об объекте;

- Адрес объекта;

- Номер объекта (имеется ввиду номер в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

- Ограничения (обременения права): не зарегистрированы;

О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним число, месяц и год, делается запись. На свидетельстве фиксируется фамилия, имя, отчество регистратора и его подпись.

Скрепляется свидетельство печатью филиала государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции РФ.

 3 ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 3.1 Понятие и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений

 Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения,  по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений  законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом,  на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости  и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры,  а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

 В силу п.5.ст.454  ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.

Основным признаком, позволяющим выделить этот  вид договора, является  его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория  определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.”

Деление имущества как объекта гражданских прав  на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества  на недвижимое и движимое  был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию  и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.

Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.

В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо  от 11 мая 1993 г. № С-13/ОСЗ-144 "В связи с введением в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в котором сообщил нижестоящим судам, что 24 декабря 1991 года принят Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", введенный в действие с момента его опубликования ("Российская газета" № 5 от 23 января 1993 г.). Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в  органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".

Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме­щениями, и соответственно,  купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостинич­ного типа, а также комнаты в комму­нальных квартирах.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. (О продаже доли в жилом помещении см.  дальше в дипломной работе (глава “Заключение договора”).

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома  либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых  должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Данная проблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимости не воспринял  из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежных странах (который учитывался при разработке ГК РФ) такой элемент классификации, как недвижимости  в силу назначения, под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке  для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи. Недвижимость в силу назначения признает французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4  "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) считает, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником. (п.9).

Отсюда можно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данное положение вполне соответствует  новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если  разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса.  Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение),   включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке,  либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке  относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ.

Пока неясны способы разрешения этой коллизии. Очевидно, она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общей собственности, предписывающего совместное распоряжение имуществом. У стороны, чье право нарушено, появляется право на взыскание убытков по отношению к нарушителю либо право оспаривать соответствующие сделки и требовать реституции, когда она возможна (то есть когда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нет препятствий, вытекающих, например, из норм жилищного права). Виндикация нереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать право собственности на индивидуально-определенный объект недвижимости, ставший предметом сделки. Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда для этого есть условия.

Наметившиеся трудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройки подзабытого  Закона от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить  - может  ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

 В соответствии со ст. 222 ГК РФ  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности").

Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Ранее, в период  действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами. Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в п.34 разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

Следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)

Гражданский кодекс, называя предметом  договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4  "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. (п.10).

Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"  окончательно определило, что объекты незавершенного строительства после государственной регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу  на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает  большое количество судебных споров.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94 приводится следующее дело.

Муниципальное торговое предприятие "Детский мир" г. Ульяновска обратилось в Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме по проспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом "Авиастар" и семейным частным предприятием "Фирма "Росток". Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иск о выселении муниципального торгового предприятия "Детский мир" из спорного помещения.

Ульяновский областной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципального торгового предприятия "Детский мир" отклонил на том основании, что АО "Авиастар" является собственником всего имущества бывшего государственного предприятия "Ульяновский авиационный промышленный комплекс", в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.

Кассационная коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила без изменения.

Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу, постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 удовлетворила протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и отменила состоявшиеся решения.

При этом коллегия исходила из следующего: материалами дела подтверждается, что помещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных авиационному промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно, в соответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91             № 3020-1 спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности, в силу чего включение в уставный капитал акционерного общества "Авиастар" спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведено неправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, а указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить основанием для занятия помещения фирмой "Росток" и для предъявления иска о выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия "Детский мир".

Таким образом, договор купли-продажи  помещения в жилом доме признан недействительным, как заключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствии с законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности.

 Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. подтверждает, что  сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами, лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной.

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст.ст.167 - 169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.

Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г.  удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.

При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.

Кроме того, судебная практика  рекомендует всегда выяснять, кому и на каком праве фактически принадлежат спорные  жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.

Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением  случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Материалы судебного дела, ранее приводимого в пример  при раскрытии особенностей  оборота жилых помещении незавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерное общество,  несмотря на наличие  договора купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделению Сбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход права собственности не был зарегистрирован вследствие  неправомерного отказа  комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. И соответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы.

В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений — статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищное законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения.

Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе  использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилых помещений  под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). На территории Екатеринбурга действует Положение "О порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга", утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10.

Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является  особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых  систем современности.

Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание "обстановки невозможности совместного проживания"), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы.

В этой связи следует обратить также внимание на внедряющи­еся в последнее время в российское законодательство и практику правила о распределений земель населенных пунктов на определенные сектора.. Что касается земель городов и иных населенных пунктов, то особенности их использования с принятием Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. в значительной степени устанавливают цели, для которых недвижимость в городах и иных населенных пунктах мо­жет быть использована и отчуждена. Однако отчужде­ние недвижимости в этом случае повлечет и необходи­мость выполнения ряда других формальностей. Так, пункт 11 статьи 62 Градостроительного кодекса устанав­ливает, что при переходе права собственности на объек­ты недвижимости действие разрешения на их строитель­ство сохраняется, однако разрешение подлежит повтор­ной регистрации в органах местного самоуправления. 

Наибольшее число споров, вытекает из договоров, обычно называемых сторонами договорами долевого участия, что еще не предопределяет их правовой природы. Обычно суд пытается ответить на вопрос, является ли договор об участии в строительстве договором о совместной деятельности, и если основания для такой квалификации есть, то на спорный объект распространяется режим общей долевой собственности, причем общая собственность возникает  одновременно с возникновением самого объекта.

Известно, например, дело, в котором один из участников совместной деятельности продал свою долю в общей собственности на объект третьему лицу. Другой участник потребовал перевести на него права по этой сделке в связи с нарушением преимущественного права покупки.

Судебная практика достаточно твердо стоит на определении долей участников пропорционально размеру их вклада. В Информационном письме от 20 мая 1993 года содержится предложение ориентироваться, прежде всего, на сложившуюся стоимость на момент распределения жилплощади и рассчитывать долю "в пределах ранее переданных средств", что значительно снизило роль договора в определении объема прав участников строительства. В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась при рассмотрении конкретных дел и применялась не только к жилищному строительству. Однако, подобная практика не раз подвергалась критике.

Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Следует иметь в виду, что право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая.

Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению)  недвижимости в бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 № 33н, недвижимое имущество для целей бухгалтерского учета относится к основным средствам. В случае их приобретения основные средства принимаются к учету организацией по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). Фактические затраты складываются из сумм, уплаченных продавцу в соответствии с договором купли-продажи, регистрационных сборов и других аналогичных платежей, произведенных в связи с приобретением права собственности на объект основных средств, а также иных затрат, непосредственно связанных с приобретением недвижимого имущества.

Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации. Амортизационные отчисления по объекту недвижимости начинаются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и начисляются до момента списания этого объекта с баланса организации в связи с прекращением права собственности. Амортизационные отчисления прекращаются c 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания этого объекта с бухгалтерского учета (пункты 4.6, 4.7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.09.97 № 65н). Основанием для принятия объекта недвижимости на баланс организации является акт приемки-передачи имущества, утвержденный руководителем организации (п. 40 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств). Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности. Это означает, что объект недвижимого имущества может быть передан от продавца к покупателю по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности. Однако исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Таким образом, если стороны подписали акт приемки-передачи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности, списать с баланса организации-продавца и принять на баланс организации-покупателя объект недвижимости стороны смогут только после регистрации перехода права собственности.

Данный вывод следует из принципа имущественной обособленности юридических лиц. В соответствии со ст. 48 ГК РФ одним из признаков юридического лица является наличие у организации обособленного имущества, принадлежащего ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, которым организация отвечает по своим обязательствам. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организации и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организации, ее обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организацией в процессе ее деятельности. Таким образом, в бухгалтерском учете организации может быть отражено только имущество, принадлежащее ей на каком-либо имущественном праве, предусмотренном действующим гражданским законодательством. Отражение в учете имущества, правами на которое организация не обладает, противоречило бы принципам ведения бухгалтерского учета.

Необходимо обратить внимание, что подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости фактически означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца. Пунктом 1 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552, себестоимость продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства продукции (работ, услуг), природных ресурсов, сырья, материалов, основных средств, а также других затрат на ее производство и реализацию. Таким образом, отнесение амортизационных отчислений по основным фондам на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи. После подписания акта и до момента государственной регистрации перехода права собственности начисление амортизации производится за счет собственных средств.

На основании изложенного можно сделать практический вывод, что более целесообразным является подписание передаточного акта по объекту недвижимости между продавцом и покупателем после государственной регистрации перехода права собственности.

Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.

Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости (подп. "и" п. 2 Положения о составе затрат ...). В случае если между моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до момента перезаключения соответствующих договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится с момента заключения соответствующих договоров. При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ, услуг).

Договор купли-продажи жилого помещения  с участием государственных органов или муниципальных образований.

Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке на основе норм ГК РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому из необходимо учитывать при заключений сделок.

Так,  Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. № 231 "О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда" (с изм. от 8 ноября 1994 г.), было утверждено Положение о продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда в г. Екатеринбурге.

 Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий,  желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы

освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи,

занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья,

освободившиеся жилые помещения,

жилые помещения во вновь построенных домах.

Продаже не подлежат жилые помещения:

а) признанные непригодными для постоянного проживания,

б) служебные,

в) в общежитиях,

г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее

д) в специализированных домах.

Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

В Положении приводится типовые формы договоров  купли-продажи квартиры, комнаты.

Определенными особенностями отличаются договора продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок. Так, Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. № 43 "О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга" указывает, что при отселении муниципальным предприятием "УКС" граждан из домов в связи с изъятием земельных участков для капитального строительства, выделение жилья зачастую производится с превышением нормы предоставления. Граждане не возражают получить жилье с превышением социальной нормы и доплатить за излишки предоставленных метров. В связи с этим возникает необходимость совершения гражданско-правовых сделок по продаже муниципального жилья гражданам, отселяемым со строительных площадок. Заключение договоров купли-продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда также осуществляет Управление по жилищной политике.

 

3.2 Особенности регистрации жилых помещений

 

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res - вещь). Прежде всего,  это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

Соответственно, договор порождает лишь обязательство - право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью.

Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения  - передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с  момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя  право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон  договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна  из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию  другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря  на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)

Судебная практика подтверждает данное положение законодательства. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" упоминает о следующем деле.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту   или иному документу о передаче. Обязательность  письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные  претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

В  договоре долж­ны быть указаны сведения о том, ка­ким образом стороны намерены осуще­ствлять передачу отчуждаемых жилых помещений. Если в соответствии с п.1 статьи 556 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту, в договоре сле­дует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о передаче. В слу­чаях, когда сторонами определено, что передача отчуждаемого жилого помеще­ния уже состоялась либо будет произ­водиться без составления документа о передаче, эти условия также необходи­мо отразить в тексте договора.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение  договора (п.2 ст.556 ГК РФ). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним” государственная регистра­ция может быть приостановлена на срок   до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения  приобретателю была осуществлена до  подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендует­ся оговорить момент, с которого на при­обретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

Связан с обсуждаемой темой и вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Не приходится говорить, что такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

Приведем такой пример. Собственница приватизированной квартиры продала по домашней сделке свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она распорядилась ею иначе и вернула квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора купли-продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст.165 ГК РФ), а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст.170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.

Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении дореволюционного российского цивилиста Г. Ф. Шершеневича: "Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения". В. М. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: "Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках".

Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

В судебной практике рассмотренные проблемы обычно становятся предметом обсуждения при предъявлении покупателями требований о признании права собственности, основанных на совершении договоров, обязывающих продавца передать вещь в собственность. Сама возможность такой формулировки требований, обычной в недавнем прошлом, может быть объяснена только неразвитостью юридического быта.

В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие между "дольщиками" - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. По условиям этих договоров, обычно близких по природе купле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то, что такой договор "прикрывает сделку купли-продажи квартиры", приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от  застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Очевидно, что это право - обязательственное, а не вещное, и потому соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом, пока он не передал купленных помещений и не утратил собственности. Следуемый отсюда вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающийся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали расцениваться как довольно ненадежные инструменты.

Конечно, собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи (не будем здесь касаться важнейшего для недвижимости требования точного указания предмета купли-продажи как условия наличия самого договора), поэтому до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое жилое помещение.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

Можно привести еще один пример, подтверждающий что неисполнение (существенное нарушение) договора купли-продажи жилого помещения одной стороной может являться основанием для расторжения договора, а исполненный договор не может быть расторгнут. Нижеуказанный пример  интересен как определенностью поставленного вопроса, так и тем, что он вызвал затруднения у судов разных инстанций.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Кокетка" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному частному предприятию Бардина "Лорд" о расторжении договора купли-продажи помещения в связи с невыполнением покупателем обязательств по уплате стоимости здания.

Ранее ТОО "Кокетка" заключило договор купли-продажи  помещения с ИЧП Бардина "Лорд". Помещение передано, и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке. В связи с тем, что покупатель не оплатил приобретенную недвижимость, продавец обратился в суд с иском о расторжении договора. Арбитражный суд, поддержанный апелляционной инстанцией, иск удовлетворил и, как можно понять, принял решение о возврате проданной недвижимости продавцу. Решение было отменено в кассационном порядке и в иске было отказано, так как право собственности на предмет договора у покупателя уже возникло, и оснований для расторжения договора нет.

В связи с вышеупомянутой проблемой исполнения договора, возможности его расторжения, связаны некоторые практические трудности с разграничением вещного и обязательственного действия договора.

Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого в силу того известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст.453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (т.е. он происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается).

Применительно к данному случаю можно было бы использовать и классический прием включения в сделку купли-продажи жилого помещения резолютивного (отменительного) условия: "Вещь куплена, но если деньги не будут уплачены в срок, пусть она считается не купленной". При наступлении такого условия "вещные права, установленные сделкой и на основании ее, теряют силу, и прежнее состояние восстанавливается... наступление резолютивного условия имеет не обязательственное, а вещное действие".

В ГК РФ предусмотрен скорее обязательственный аналог этого средства, что, впрочем, не меняет его направленности: условием договора может быть сохранение собственности за продавцом до оплаты товара. Тем самым покупатель лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив собственность, вправе потребовать возврата товара (ст.491 ГК РФ).

Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности. Поэтому они вправе лишь оговорить составление акта передачи недвижимости против платежа (ст.556 ГК РФ). Оказавшееся у покупателя без составления акта владение вещью в этом случае не влечет вещных последствий, поскольку передача вещи имеет юридическую силу, лишь, если совершается с намерением передать собственность.

Если никаких условий в договор включено не было, то суду не остается ничего иного, как подтвердить, что собственность уже возникла у покупателя и отношения сторон сводятся к его обязанности выплатить цену.

В соответствии с общими нормами гражданского законодательства обязательство должника может быть исполнено третьим лицом (п.1.ст.313 ГК РФ). Обязательство по оплате за жилое помещение соответственно может быть произведено другим лицом. Раньше оплата жилого помещения за покупателя (гос. служащего) могла быть  произведена за счет государства.

Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267 (на сегодняшний день утратило силу) государственному служащему гарантировалось в случаях, установленных законодательством Российской Федерации - жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома за счет средств республиканского бюджета Российской Федерации.

Письмом  Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г. № 05-7/03-269 "О Федеральном законе "О федеральном бюджете на 1997 год" предусмотрено, что согласно статье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходов в части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома, предусмотренное Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267, не производится.

Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. указала следующее. Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки.

Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи  недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный  договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в  учреждениях юстиции.

Для его регистрации, и,  следовательно, для его заключения, необ­ходимо собрать и представить ряд  документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ. 

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

Обязательным документом для регистрации  перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

- договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (привати­зации);

- регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;

- договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля купле­ны собственником;

- договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на дру­гое;

- договор дарения на объект недвижимости или земельный участок;

- свидетельство о праве собственности в порядке наследования;

- решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установ­лено в процессе судебного разбирательства;

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня  лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. (См. п.3.3. дипломной работы).

В настоящее время ситуация на рын­ке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения  в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства.  Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в  числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. (ст.21,27 ГК РФ).

Более того,  закон предъяв­ляет такие требования и к тем случаям, если несовершен­нолетние дети, либо не полностью дее­способные граждане не являются соб­ственниками жилого помещения, но яв­ляются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в соци­альной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет — с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами — их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора.

В пример можно привести соответствующее дело из судебной практики.

5 октября 1995 г. Чагина - наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул. Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственников проживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9 октября 1995 г. Чагина заключила договор купли-продажи данной квартиры с Кошкаровой.

Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными.

В судебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи с тем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены в добровольном порядке, путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района. [16, c. 243]

Попечитель несовершеннолетнего Завьялова - Чагин В., привлеченный к участию в деле, в судебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявление об отказе от требований к Кошкаровой и в части признания указанных в заявлении сделок недействительными.

Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.

Как видно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры в собственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен.

Согласно ч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными.

Таким образом, надзорная инстанция правомерно отменила определение суда о прекращении производства по делу о признании договора  купли-продажи квартиры недействительными, как противоречащее интересам несовершеннолетнего, имеющего право пользования данным жилым помещением и проживающего в нем.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указало:

 Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Справка из управления архитектуры требуется в случае, когда здание, в кото­ром находится жилое  помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи  жилого помещения, является со­гласие супруга продавца  жи­лого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое по­мещение приобретено на совместно на­житые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основ­ное значение здесь имеет факт приоб­ретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определе­на форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержать­ся информация, когда и кем нотариаль­но удостоверено такое согласие.

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя — но уже на покупку жилого помещения. Это понят­но — ведь деньги, на которые приобре­тается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью суп­ругов.

При отсутствии у кого-либо из уча­стников договора супруга, который мог  бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо  приобретающего его.              

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за быв­ших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимает­ся временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми служ­бами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор.

Личность представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и (или) его законного представителя устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

 От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).

 Если в качестве представителя выступает руководитель учреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст.147 СК РФ).

Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

 В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного  действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

 Судебной практике известны случаи, когда лица  незаконно используют документы других граждан.

Так, межрайпрокурор г. Гусь-Хрустальный Владимирской области обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетних Лесина Константина и Гусаровой Анастасии к Гусарову С.А., Гущиной Н.В. и другим о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным. В обоснование иска прокурор указал, что Гусарову С.А. и Гусаровой М.В. принадлежала квартира в городе Гусь-Хрустальный, в которой они проживали совместно с детьми: Лесиным Константином, 1985 г.р., и Гусаровой Анастасией, 1991 г.р. 11 апреля 1994 г. Гусарова М.В. погибла. После ее смерти 29 апреля 1994 г. Гусаров С.А. и его знакомая Гущина Н.В. использовали паспорт на имя Гусаровой М.В., продали квартиру. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, занимающимся частной практикой. Обстоятельства, на которые ссылался прокурор, подтверждались материалами уголовного дела, возбужденного в связи с убийством Гусаровой М.В., и проведенной проверки по заявлению опекунов детей в связи с отчуждением квартиры.

Для заключения договора купли-продажи муниципального жилищного фонда г. Екатеринбурга дополнительно надо представить следующие документы.

 Для освободившихся изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах гражданам необходимо представить:

а) заявление о приобретении в собственность по договору купли-продажи освободившегося изолированного жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя (арендатора, собственника) жилого помещения, включая временно отсутствующих,

б) справку из жилищно-эксплуатационной организации об освобождении жилищного помещения в данной коммунальной квартире,

Для заключения договора купли-продажи по остальным жилым помещениям граждане и юридические лица представляют в "Управление" только заявления.

Требования законодательства к сделкам с жилыми помещениями  сформулированы главным образом примени­тельно к форме сделки и ее государственной регистра­ции.  В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что  предписывается письменная форма, причем требует­ся составление единого документа, подписанного сто­ронами. (Ст. 550 ГК РФ).

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме  договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

Как следует из текста Кодекса (ст. 550 ГК РФ), договор продажи жилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее,  договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.  И если ранее государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделки (в ГК РСФСР 1964 года правила о регистрации жилого помещения содержались в статьях, именовавшихся “Форма договора купли-продажи жилого дома”), то с “возвращением” полно ценного оборота жилых помещений она получила самостоятельное значение способа фиксации сделки, влекущего признание ее государством.

Таким образом,  нотари­альное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации. В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приве­дет к недействительности соответствующего договора.

Правда, не во всех случаях. Если сделка по существу не противоречит закону, но нотариально не была удостоверена не по вине сторон, она признается действительной.

Стативко обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи части жилого дома действительным.  Истец сослался на то, что 5 мая 1982 г. Рожкова заключила с ним соглашение о продаже принадлежащей ей на праве личной собственности 1/4 части дома за 1000 руб. и с этого времени, заплатив Рожковой обусловленную сумму в несколько приемов, он прописан и проживает в этом доме. Однако в установленном законом порядке сделка оформлена не была, так как 20 августа 1982 г. исполком Кировского районного Совета г. Томска принял решение об аннулировании права собственности Рожковой на часть дома. На основании данного решения бюро технической инвентаризации распределило долю Рожковой между оставшимися четырьмя собственниками, а нотариальная контора отказала в оформлении договора купли - продажи.

Решением Кировского районного народного суда (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда) иск Стативко удовлетворен.

Народный суд, признавая договор купли-продажи 1/4 части домовладения между Рожковой и Стативко действительным, сослался на подтверждение сторонами в судебных заседаниях факта купли-продажи 5 февраля 1982 г. 1/4 части домовладения и уплаты, согласно распискам Рожковой, истцом в счет договора 800 руб., а также на прописку Стативко в доме со дня заключения сделки, его постоянное проживание и уплату страховых взносов. Суд признал, что заключенная сделка ничего противозаконного не содержит и нотариально не удостоверена не по вине сторон, а в результате вынесения исполкомом Кировского районного Совета народных депутатов г. Томска незаконного решения об аннулировании права собственности Рожковой на 1/4 домовладения, которое впоследствии решением того же райисполкома от 23 января 1987 г. было отменено.

Райисполком не вправе был лишать Рожкову права собственности на долю в доме. Согласно п.4 ст.7 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Прим. - в настоящее время применяется Гражданский кодекс РФ), прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это имущество по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, и других перечисленных в этом пункте случаях.

Уместно отметить, что отмена нотариальной формы сделок с жилыми помещениями вызывает критику со стороны некоторых правоведов. Так, Мамишов З. считает, что это приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок. Он приводит пример из истории нашей страны, когда уже был период, в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделано сразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года, с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок.

Федеральный за­кон “О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним” возложил на Министерство Юстиции России координацию ра­бот по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на не­движимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обуче­нию и повышению квалификации работников системы го­сударственной регистрации.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный за­кон “О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним”. В стране начала созда­ваться принципиально новая система государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Граждан­ским кодексом Российской Федерации.             

Установлены  организаций, занимающихся деятельностью по регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются  учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой отно­сится следующее:

  1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистрато­рами прав.
  2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
  3. Государственная регистрация прав.
  4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
  5. Выдача информации о зарегистрированных правах.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обя­зательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на дан­ный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

  • внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отка­за или приостановления государственной регистрации прав;
  • совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удос­товерений о произведенной государственной регистрации прав.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).  Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" в подтверждение данного положения приводит в пример следующее дело.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот  жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных  ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы  которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ).

Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков.

Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного  и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.

Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что  судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям,  влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 года полноценного  функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам  для  обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее  совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан. 

 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные акты

  1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
  2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.
  3. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г. - №25. - Ст. 2963.
  4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.
  5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3591.
  6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
  7. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002 г. - №30. - Ст. 3018.
  8. Федеральный закон от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 16 июня 2003 г. - №24. - Ст. 2244.
  9. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (с изменениями от 24 июня 1992 г.) // Ведомости съезда народных депутатов РСФСР. - 27 декабря 1990 г. - № 30. - Ст. 416.
  10. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 4 июля 1991 г. – №27. - Ст. 927.
  11. Указ Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. № 66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Российская газета. - 20 февраля 1992 г. – №41.
  12. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 ноября 1997 г. – №45. - Ст.5195.
  13. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - №8. - Ст. 963.
  14. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 марта 1998 г. - №9. - Ст. 1121.
  15. Письмо Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677-ПК «О Порядке применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  16. Приказ Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. №30 «Об утверждении Правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. -28 мая 2001 г. - №22.
  17. Приказ Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. № 145 «Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 12 февраля 2001 г. - №7.
  18. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №10.
  19. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень «Строй-Информ». - 2002 г. - №9.
  20. Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Новые законы и нормативные акты. - 2003 г. - №43.
  21. Приказ Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №3.
  22. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. – №2.
  23. Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №5.
  24. Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №8.
  25. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №9.
  26. Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 27 ноября 2000 г. - № 48.
  27. Приказ Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. № 193/17/2/169 «Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2000 г. - № 8.
  28. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 27 августа 2001 г. - №35.

Литература

  1. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права - № 1, январь 2002 г.
  2. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. – Томск. – 2003.
  3. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика - №№ 6, 7, июнь, июль - 2002 г.
  4. Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки) (Выпуск 2, январь 1999 г.)
  5. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство, № 7, июль 2000 г.
  6. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. - 2000. - №11.
  7. Завьялов А. Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция – 1998 - № 6
  8. Закорко Ж.С. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы // Законодательство - № 9, сентябрь 2000 г.
  9. Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство - № 12, декабрь 2000 г.
  10. Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета - № 22, май 1999 г.
  11. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Эрделевский А.М. - М.: Издательство БЕК, 1999 г.
  12. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере //Хозяйство и право - 1998 - № 3
  13. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика - № 10, октябрь 2003 г.
  14. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова) - М.: Спарк, 1999 г.
  15. Рогоцкая С. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: что нового? (Комментарий к изменениям и дополнениям в ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесенным ФЗ от 09.06.03 № 69-ФЗ) // Новая бухгалтерия - выпуск 3 (9), сентябрь 2003 г.
  16. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право - 1998 - № 7, 8
  17. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. - №2. - февраль 2002 г.
  18. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов (авторский коллектив) - М.: Юрайт-М, 2001 г.
  19. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. – №12. - декабрь 2003 г.
  20. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права - № 12, декабрь 2003 г.
  21.  Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости - № 6, июнь 2001 г.
  22. Сафонов М.Н. Отдельные виды договоров // Журнал российского права. - №10. - октябрь 2002г. – с.62.
  23. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. – 1998. - №10. – с.45.
  24. Смирнова Е. Применение Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи товаров //Российская юстиция - 1997, -№ 11
  25. Стучка П. Энциклопедия государства и права. – М.: Изд. Юридической академии. – М. 1925-1926. – с.678-684.
  26. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Том.II. Товар. Торговые сделки. – М.: Статут. – 2003. – с.126.

Материалы судебной практики

  1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.
  2. Обобщение судебной практики // Вестник Федерального арбитражного суда Тамбовской области. – 2002. - №2.
  3. Обобщение судебной практики судебной коллегии ФАС Северо-Кавказского округа по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и административных правоотношений // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. – 2002. - №5.
  4. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.08.95 № 8552/94. См. также: постановление ФАС Тамбовской области от 21.08.2001 по делу № А53-8682/2000-С3/15 (№ Ф08-2607/01).
  5. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27 марта 2002 г. «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - август 2002 г. - №8.
  6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №9.
  7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №5.
  8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 2001 г. № 9938/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №11.
  9. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.12.2001 по делу № А53-6672/2001-С3-43 (Ф08-4008/01). См. также: постановление ФАС Уральского округа от 10.09.98 № Ф09-748/98-ГК.
  10. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2001 по делу № А32-3130/2001-21/211 (Ф08-3729/01).
  11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 сентября 2002 г. № А11-1889/2002-К2-Е-900
  12. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 декабря 1999 г. № А12-4999/99-С6
  13. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №1.
  14. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1994. – №2.
  15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2003 г. № 12168/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003 г. - №11.
  16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. № 5325/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1996 г. - №4.
  17. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.
  18. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №5.
  19. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.
  20. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. - №1

 ПРИЛОЖЕНИЕ

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ СДЕЛКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ