Повышение доступности жилья

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Раздел 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Повышение доступности жилья как приоритет государственной политики

1.2 Сущность ипотечного кредитования

Раздел 2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1 Характеристика жилищного фонда муниципального образования

2.2 Анализ жилищной обеспеченности населения муниципального образования

2.3 Анализ доступности жилья

Раздел 3. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

3.1 Разработка мероприятия, направленного на повышение доступности жилья в муниципальном образовании

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность темы исследования. Одной из главных потребностей любой семьи является приобретение собственного жилья. Ипотечное кредитование многофакторно влияет на процесс развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики – промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека - это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Российский ипотечный рынок в современных условиях мирового экономического кризиса резко начал сдавать позиции.

Наибольшей актуальностью в данный момент пользуются вопросы повышения эффективности взаимодействия различных структур государственного и негосударственного уровня, принимающих непосредственное участие в ипотечном процессе.

На сегодня существует масса проблем, связанных со снижением эффективности американской модели на российском ипотечном рынке.

Целью курсовой работы является исследование повышения доступности жилья в г.Подольске.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить теоретические основы доступности жилья;

- проанализировать обеспеченность жильем в г.Подольске;

- разработать мероприятие по повышению доступности жилья.

Объектом исследования выступило муниципальное образование г.Подольск.

Предметом исследования – особенности повышения уровня доступности жилья в г.Подольске.

Раздел 1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Повышение доступности жилья как приоритет государственной политики

На сегодняшний день одна из главных проблем государства – повысить доступность жилья для людей с разным уровнем достатка. Правительство России ставит перед собой трудную, но очень важную задачу, чтобы 50-60% населения могли приобрести жилье, как во многих развитых странах.

Планировалось, что еще в 2007 году благодаря национальному проекту «Доступное и комфортное жилье» квартиры с использованием ипотечных кредитов приобретут 47,8 тысяч молодых семей, на эти цели было выделено 5,7 миллиардов рублей. Однако, прогнозы не оправдались, а с возникновением кризиса ипотечное кредитование фактически остановилось.

Цель повышение доступности жилья является главной для реализуемого в настоящее время приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное – жилье гражданам России». Её достижение требует комплексного подхода к созданию условий для увеличения как платежеспособного спроса населения на жильё через развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования, так и предложения жилья через развитие жилищного строительства.

В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступность жилья оказывает стоимость жилья, стоимость ипотечного кредита (процентная ставка), другие условия ипотечного кредитования и совокупный доход домохозяйства, а также такие дополнительные факторы, как размеры налога на недвижимость, платы за жилищно-коммунальные услуги, страховых выплат и т. д.

Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить кредитные средства на эти цели.

Данные по отдельным субъектам Российской Федерации о ценах на жилье и денежных доходах насечен и я подтверждают существование данной зависимости. В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает существенное влияние на уровень цен на жильё и, следовательно, на доступность жилья.

Таким образом, три фактора – уменьшение инфляции, рост реальных доходов населения и благоприятное законодательство – приведут к развитию ипотечного кредитования.

Другим фактором, который оказывает влияние на доступность жилья, является размер предложения жилья, в том числе на первичном рынке жилищного строительства. Поскольку при росте доходов населения увеличивается платежеспособный спрос на жильё, в условиях значительной монополизации в российских городах рынков строительства жилья (что отражается в существенном превышении спроса на жильё над его предложением) можно наблюдать рост цен на жильё. Такая ситуация, к сожалению, отрицательно влияет на доступность жилья.

1.2 Сущность ипотечного кредитования

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов[1].

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом[2]:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
функция обеспечения возврата заемных средств;
функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [12, с.167].

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие[3]:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
активизировать рынок жилья;
вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
обеспечить развитие строительного комплекса;
оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих Правовые основы ипотечного кредитования заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ)[4].

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принять делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных кредитов

Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке»[5].

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Этим в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

Раздел 2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1 Характеристика жилищного фонда муниципального образования

В 2009 году жилищный комплекс города насчитывает 1345 жилых домов общей площадью 3829,9 тыс. кв. м, частный сектор составляет 2739 жилых домов.

Обеспечением жизнедеятельности города занимается МУП «ДЕЗ г. Подольска» по договорам на эксплуатацию и содержание жилищного фонда с 9-ю муниципальными жилищно-ремонтными предприятиями, обслуживающими 921 жилой дом, МУЖРП-2, в управлении которого – 297 домов, а также частные управляющие организации: ООО «ЭК-ТЕКС» – 15 домов товариществ собственников жилья (ТСЖ), ООО «ЖЭУ «Подольский ДСК» – 10 домов ТСЖ, ООО «ПЖИ-Сервис» – 9 домов ТСЖ и 5 домов ЖСК, ООО «Атлант-сервис» – 1 дом ТСЖ, ООО «СМУ №1 «Экономтрансстрой» – 2 дома, ООО «РЭО» – 1 дом, ООО «ГОТ– стройсервис» – 1 дом, ООО «Управляющая Компания Усово-Сервис» – 1 дом, 46 ЖСК и 17 ТСЖ, содержащих и эксплуатирующих свои дома самостоятельно.

На балансе ведомств остается 4 жилых дома и 17 общежитий.

На территории города функционируют специализированные предприятия – МУП «Лифтремонт», обслуживающее 474 лифта, и ЗАО СП «Подъем» – 455 лифтов.

Поставку коммунальных услуг осуществляют муниципальные коммунальные предприятия: МУП «Подольская теплосеть», МУП «Водоканал», МУП «Подольская электросеть» и пятнадцать ведомственных теплоснабжающих предприятий.

Общее количество персонала, работающего в системе жилищно-коммунальных и специализированных предприятий, – 4015 человек.

Координацию деятельности жилищно-коммунального комплекса города осуществляет Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города.

Общие фактические расходы на содержание жилищно-коммунального хозяйства в 2009 году составили 639,834 млн.руб.

В 2009 году проведена большая работа с собственниками жилья по выбору способа управления многоквартирными жилыми домами. В результате – собственники жилых помещений из 1095 многоквартирных жилых домов выбрали управляющую компанию. Не определились со способом управления – 148 домов. В настоящее время Управлением ЖКХ администрации города ведется подготовка к проведению открытого конкурса по выбору управляющей компании для тех домов, чьи жильцы не смогли сделать свой выбор.

В 2009 году осуществлялся текущий и капитальный ремонт жилищного фонда. Общие финансовые затраты на ремонт жилищного фонда в 2009 году составили 245,8 млн.руб., из них 46,3 млн.руб. – средства городского бюджета, в том числе из целевого бюджетного фонда “Жилище” – 5,6 млн.руб., областного бюджета (под гарантии муниципального образования) – 168,0 млн.руб. и средств населения – 31,6 млн.руб.

Проведены работы по капитальному и текущему ремонту кровель, ремонту лифтового хозяйства, в том числе продиагностировано 50 единиц лифтов, заменено – 77, отремонтировано – 12. Капитально отремонтировано 38 внутридомовых систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения. Заменено 15,8 тыс.м трубопроводов, 11,2 тыс.шт. вентилей, 896 задвижек и 6302 секции радиаторов и др. Проводился ремонт внутридомовой системы электроснабжения. Заменено 245 единиц газового оборудования. Выполнен ремонт лестничных клеток в 405 подъездах, отремонтировано 33415 метров межпанельных швов, производился ремонт балконов, замена балконных экранов. Отремонтировано 39,5 тыс. кв.м фасадов, 93 крыльца, заменены водосточные трубы на 44 домах.

С 2005 года уровень платежей населения от утвержденных тарифов на содержание, техническое обслуживание, ремонт жилья и коммунальные услуги составляет 100%. Изменения ставок оплаты жилья и коммунальных услуг происходят единожды в год.

В 2009 году сбор с населения квартирной платы, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги составил в среднем по городу – 97,0 %.

В 2008 году в г.Подольске продолжаются работы по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства:

По объектам теплоснабжения:

– реконструкция существующих угольных котельных: Дома творчества молодёжи (П.Морозова, 69) и коррекционной школы (П.Морозова, 20);

– модернизация теплообменного оборудования горячего водоснабжения в ЦТП-3 по адресу: Ленинградская, 24-д;

– замена морально и технически устаревших котлов на котельных Комсомольская 59, Парковая 11, Колхозная;

– устройство автономного источника электроснабжения на котельной Гайдара, 11;

– начало строительства резервного топливного хозяйства на котельной Гайдара, 11;

– реконструкция газопроводов на котельных: Б. Ивановская, Сосновая, Аптечные склады;

– оснащение системой контроля загазованности котельных: Победы, 4, Трубная, Авиаторов, Худ. проезд, Калужская;

– замена изношенных тепловых сетей.

По объектам водоснабжения и водоотведения:

– реконструкция водозаборных узлов: «Турист» и «Центральный» со строительством дополнительных резервуаров артезианской воды;

– реконструкция водопроводной насосной станции «Гулёво»;

– капитальный ремонт магистральных водоводов: Деснинского ВЗУ в районе д. Лаптево, Мочинского ВЗУ в районе д. Кутьино и по ул. Комсомольской от ул. Рабочей до ул. Б. Зелёновской;

– реконструкция очистных сооружений г.Подольска, строительство сооружений механической очистки, реконструкция вторичных отстойников блока биологической очистки;

– капитальный ремонт Ивановского канализационного коллектора;

– прокладка напорного коллектора от КНС-1 до Парадного проезда;

– строительство системы канализации в мкр. «Гулёво»;

– замена изношенных сетей водоснабжения и водоотведения.

По объектам электроснабжения:

– ремонт высоковольтных и низковольтных кабелей сетей уличного освещения с заменой железобетонных опор и установкой энергосберегающих светильников;

– ремонт электрического оборудования трансформаторных подстанций и распределительных пунктов;

– строительство новых трансформаторных подстанций взамен физически и морально устаревших;

– строительство новых линий уличного освещения, реконструкция существующих;

– внедрение автоматизированной системы коммерческого учёта электроэнергии, направленной на сокращение потерь электроэнергии.

По жилищному фонду:

– продолжение реализации программы по замене лифтов, планируется заменить 101 лифт;

– ремонт фасадов зданий по центральным улицам города;

– ремонт кровель на 30-ти жилых домах;

– ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций на 18-ти жилых домах.

Распределение жилищного фонда по микрорайонам г.Подольска представлено в таблице 2.1 (по данным городской администрации).

Таблица 2.1

Жилищный фонд г.Подольска

Район	Численность населения (тыс. чел.)	Муниципальный жилищный фонд домов (тыс. кв. м.)	Площадь территории (га)
Центральный (МЖРП-1)	10,7	69/220,8	168,5
Ново-Сырово (МЖРП-2)	28,2	304/422,4	1294,2
Шепчинки (МЖРП-3)	22,8	181/292,6	308,8
Залинейный (МЖРП-4)	25,2	201/444	1102,4
Межшоссейный (МЖРП-5)	12,7	78/220,7	168,5
Кутузово (МЖРП-9)	12,7	62/212,3	156,8
Зелёновский (МЖРП-12)	10,4	46/189,6	79,3
Парковый (МЖРП-14)	11,9	38/238,4	78,8
Юбилейный-Фетищево (ЖПЭТ-1)	28,6	97/474	293,2
Высотный-Ивановский (ЖПЭТ-2)	27,2	145/411	293,2

Значительная часть жилищного фонда г. Подольска - 1175 домов (35% от общего количества) вводилась в эксплуатацию с 1941-1959 г.г., и всего 270 домов (8%) - позже 1990 года.

Таблица 2.2

Анализ жилищного фонда по году ввода в эксплуатацию

Год ввода объекта в эксплуатацию	Количество объектов, домов	Удельный вес, %
1900-1940 г.г.	129	4,3
1941-1959 г.г.	1046	35
1960-1969 г.г.	970	32,5
1970-1979 г.г.	450	15,1
1980-1989 г.г.	312	10,4
1990 г. и позже	81	2,7
Итого:	2988	100

Процент износа по жилым домам составляет:

износ до 30% - 1316 домов (44%);
износ от 30% до 40% - 578 домов (19,3%);
износ от 40% до 50% - 335 домов (11,2%);
износ от 50% до 65%, 307 домов (10,3%);
износ более 65%, 452 дома (15,2%).

Третья часть площади жилищного фонда требует проведения капитального ремонта. В основном это дома постройки 1940 - 1960 г.г.

На проведение комплексного капитального ремонта и поддержания в исправном состоянии жилищного фонда города ежегодно требуется 370 - 400 млн. руб.

Большая часть жилищного фонда города обеспечена всеми видами коммунальных услуг (Рис. 2.1).

Рисунок 2.1. Обеспеченность видами коммунальных услуг

В результате анализа состояния жилищно-коммунального комплекса выявлены следующие проблемы:

Высокая степень износа инженерной инфраструктуры. На 01.01.08г. нуждаются в замене водопроводные сети протяженностью 447 км или 80% от общего объема; сети уличной канализации 61 км - или 70% общего объема; тепловые сети - 43% (227,6 км).
Недостаточный объем выполнения капитального и текущего ремонтов инженерной инфраструктуры. Так, за 2006 год отремонтировано 4,7 км тепловых сетей, что составляет 0,9% от общей их величины, водопроводных сетей - 10,4 км, что составляет 1,9% от общей их величины, канализационных сетей - 0,1 км (0,1%).
Увеличению затрат на обслуживание жилья в связи с его старением.
Недостаточная конкуренция на рынке жилищных услуг среди управляющих компаний, что приводит к снижению их качества предоставления жилищных услуг.
Сложность привлечения управляющих компаний к обслуживанию фонда с высоким уровнем износа, требующего значительных затрат на содержание.
Низкая степень информированности населения о ходе жилищно-коммунальной реформы и, соответственно, пассивность населения в вопросах управления жилым фондом.
Сложность процедур и высокая стоимость оформления товариществ.
Недостаток профессиональных кадров по управлению жильем.

Вместе с тем, в инженерном хозяйстве города имеется ряд проблем, решение которых может значительно улучшить и повысить эффективность работы инженерной инфраструктуры города. Система водоснабжения города работает в условиях значительного дефицита мощностей головных сооружений, что требует повышения их производительности.

В неудовлетворительном состоянии находятся ряд существующих магистральных и распределительных сетей теплоснабжения (изоляция теплопроводов зачастую низкого качества, что приводит к потере тепла, отсутствуют или не работают дренажи, что приводит к коррозии трубопроводов и т.д.).

Дождевая канализация имеется не на всех территориях и улицах города.

Основной задачей разделов инженерной инфраструктуры генерального плана является разработка комплекса мероприятий по разрешению отмеченных выше проблем и развитию инженерной инфраструктуры городского хозяйства в русле приоритетных направлений устойчивого развития города.

В связи с истечением срока действия «Схем», разработанных специализированными организациями по видам инженерного обеспечения, необходимо произвести их корректировку или разработать новые в увязке с решениями генерального плана.

После утверждения генерального плана следует разработать «Программу по упорядочению инженерной инфраструктуры города». В такой программе на базе комплексной оценки всех проектных наработок и инженерно-технических мероприятий планируемых в них, может быть выбран оптимальный вариант проектного решения, направленный на достижение двуединой цели:

сохранение и совершенствование существующих экологических характеристик проектируемых территории;
обеспечение комфортности условий проживания населения.

2.2 Анализ жилищной обеспеченности населения муниципального образования

Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим структуру занимаемого жителями г.Подольска жилья.

Как видно на рис. 2.2, 8% жителей города проживают либо в общежитии и служебных квартирах, либо снимают жилье.

Рис. 2.2. Тип жилья, в котором проживают жители г.Подольска (в %)

Как показывает исследование, 15% населения города по существу ютятся в жилище, малопригодном для жизни. Лишь 5-6% этой группы (т.е. менее 1% из 15% входящих в нее граждан) могут благополучно улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных кредитов.

Половина жителей города проживает в отдельной двух- или трехкомнатной квартире, плюс 22% имеющих собственные дома. В настоящее время отдельная квартира и индивидуальный дом - два основных типа жилья жителей г.Подольска: первый - в основном в городе, второй - преимущественно в пригороде, хотя и в городе тоже немало индивидуальных домов. Важно подчеркнуть, что собственный дом зачастую значительно отличается от того, что он представлял собой еще пару десятилетий назад.

В среднем, по данным исследования, на каждого члена семьи в г.Подольске приходится 19,6 кв. м, что практически совпадает с данными Росстата (для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции - 40, в США - 70 кв. м). При этом 10% имеют менее 10 кв. м на человека; 10% - от 10 до 12 кв. м; 41% населения имеет жилищную обеспеченность свыше 18 кв. м на человека. При этом практически половина этой группы, около 20% россиян, имеет излишки жилой площади даже с учетом того, что норматив на семью из одного или двух человек предусматривает во всех регионах большую норму площади на каждого из них (в разных регионах этот норматив может различаться), и лишь для семей из 3 и более человек начинает "работать" норма в 18 кв. м на одну персону. Отметим, что около 20% населения рассматриваются в рамках нынешней концепции социальной политики как имеющие излишки жилой площади, а следовательно - теряют право на льготы по ее оплате. Даже если выделить респондентов, которые отмечают наличие у себя действительно большой площади, приходящейся на одного человека (свыше 35 кв.м), то и в этом случае большая площадь еще не означает хорошие жилищные условия.

2.3 Анализ доступности жилья

Если попытаться оценить долю жителей города Подольска, жилье которых соответствует общепринятым в российском обществе критериям "нормы", т.е. является отдельным, имеет все коммунальные удобства и обеспечивает не менее 18 кв.м. на человека (от качества этого жилья мы сейчас отвлекаемся, т.е. это может быть и разваливающаяся пятиэтажка в райцентре, где ни о какой программе их сноса речь не идет), то оказывается, что в таких относительно благополучных жилищных условиях проживает чуть больше четверти жителей города.

Таким образом, жилищная проблема - действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Огромная доля неблагоустроенного жилого фонда, с которым г.Подольск вступил в XXI век и который еще долго будет оказывать влияние на общую ситуацию в жилищной сфере, низкая обеспеченность людей жилыми метрами, большая часть населения, вообще не имеющая отдельного жилья, - одна из главных задач, которую российскому обществу придется решать в обозримый период. Если добавить практически полное отсутствие "запаса прочности" у большинства россиян, стремление государства снять с себя обязательства по капитальному ремонту жилого фонда, проблему обеспечения жильем военнослужащих и молодежи, то можно получить хотя бы общее представление об остроте проблемы сегодня и насколько она обострится в будущем.

Ипотека не обеспечивает решение всех вышеперечисленных вопросов. Но, как предпосылка выхода из создавшегося тупика в части приобретения нового жилья, она имеет немалое значение. Одна из центральных задач национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" - создать к 2010 г. условия для того, чтобы треть населения страны смогла самостоятельно решать свою жилищную проблему. Однако, если иметь в виду только "сторону" получателя ипотечного кредита, нужны как минимум три условия. Во-первых, желание его взять; во-вторых, возможность его погасить; в-третьих - признание банком этой возможности у заемщика.

Как получить ипотечный кредит? Чтобы "влезть в долговую кабалу" на много лет (а именно так воспринимают ипотеку россияне), обрекая себя на значительные жертвы с точки зрения текущего потребления, нужно быть активно неудовлетворенным своими жилищными условиями. И это общая неудовлетворенность по принципу "хорошо было бы жить в шикарной квартире вместо нашей развалюхи", которую, естественно, продемонстрирует любой нормальный человек при соответствующей постановке вопроса (откуда и берутся цифры о готовности 60% россиян заняться решением своей жилищной проблемы, кочующие из издания в издание). Здесь существует другая острота - осознание жилищной проблемы как реально стоящей, злободневной и безотлагательной. Однако она не воспринимается и не осознается с такой остротой: всего 15% респондентов охарактеризовали ситуацию с жильем как актуальную проблему. Более того, только 16% - оценили свои жилищные условия как плохие. При этом решающую роль для оценки их условий играет не метраж, хотя этот вопрос также важен.

"Точкой отсчета" при оценке своих жилищных условий как плохих являются 12 кв. м общей площади на человека - тот уровень, ниже которого находится 20% населения страны. Гораздо важнее для оценки своих жилищных условий как "плохих" - отсутствие собственного жилья, т.е. проживание в общежитиях, в съемном жилье, в коммуналках - около 60% представителей этой группы считает свои жилищные условия плохими. Однако вряд ли можно ожидать, что они смогут воспользоваться ипотечным кредитом.

Для оценки собственных жилищных условий как плохих очень важен фактор сравнения их с ситуацией у окружающих. Если человек считает, что он в целом "живет не хуже других", то он достаточно оптимистично оценивает личные жилищные условия, несмотря на объективно неблагополучную картину. Соотношение плохой и хорошей оценки среди тех, кто ответил, что живет "не хуже других" - 10 к 46%. У людей, настроенных пессимистично и считающих, что у них нет шансов жить не хуже других, отношение к своим жилищным условиям прямо противоположное - 23% считающих их плохими против 16% - хорошими. Такая ситуация никак не связана с реальной обеспеченностью метражом, т.к. среди респондентов, давших оптимистичные ответы, велика доля тех, где на одного члена семьи приходится небольшое количество метров. На степень удовлетворенности жилищными условиями влияет и такой фактор, как удовлетворенность своим положением в сравнении с другими.

Рассматривая перспективы улучшения жилищных условий тех 15-16%, для которых злободневна жилищная проблема, следует иметь в виду и тех, кто хотел бы сменить жилье, но не потому, что считает свои жилищные условия плохими, а из-за других соображений - статусности, в инвестиционных целях и т.п.

При всем огромном значении развития ипотеки для городов, решить наиболее острые проблемы, которые стоят сейчас в жилищной сфере, ипотечное кредитование явно не способно, и рассматривать его как основной способ решения жилищной проблемы россиян в обозримом будущем вряд ли оправдано.

Судя по данным исследования, доля тех, кто за последний год за счет собственных средств осуществил строительство или покупку жилья в городе Подольске, составляла всего 4% населения. Причем лишь каждый десятый из них использовал эти возможности для приобретения второго жилья. Таким образом, доля "инвестиционных" квартир по городу в целом не превышает 10% рынка. Более того, учитывая, что обеспеченность метражом такого рода инвесторов по основному месту жительства не так уж велика (половина из них имеет не более 18 кв. м на человека), это, как правило, не столько собственно инвестиции, сколько опережающая реализация будущего спроса, т.е. покупка для подрастающих детей квартиры "на будущее", пока есть необходимые для этого средства. Ввести запретительные налоги для такого рода покупателей - значит перекрыть канал решения жилищных проблем следующего поколения даже у тех слоев, которые пока еще в состоянии это делать самостоятельно, и одновременно затормозить формирование цивилизованного рынка аренды жилья.

Важно подчеркнуть, что государство жилой фонд для сдачи его в коммерческий наем практически не строит, а среди частных лиц второе жилье не так уж часто сдается в аренду. Во всяком случае, судя по данным наших исследований, лишь 10-15% всех имеющих второе жилье использовали его для получения доходов от сдачи в наем.

Покупка или строительство жилья - не единственный способ качественного изменения жилищных условий, хотя так поступают граждане вдвое чаще, чем покупают или строят жилье на собственные средства. В целом за последние 3 года 7% жителей г.Подольска удалось улучшить жилищные условия.

Таким образом, вопреки предпринимаемым государством усилиям динамика в этой области имеет четко выраженный негативный характер. После улучшения своих жилищных условий 60% имеют не более 18 кв. м на человека, в том числе каждый пятый - менее 12 кв. м, так что о решении жилищной проблемы применительно к этой относительно благополучной категории граждан нужно говорить с осторожностью.

Судя по данным исследования, за последние три года всего 1% жителей г.Подольска воспользовался ипотекой. Еще 2% готовы в ближайшем будущем воспользоваться этой услугой (причем пятая их часть собирается брать ипотечный кредит у частных лиц, т.е. налицо принципиальное непонимание сути ипотечного кредитования даже у проявляющей к нему интерес части населения).

Таким образом, основная причина, по которой ипотека не способна достичь намеченных рубежей, это не только отсутствие у заявленной трети населения четко выраженной потребности решения своей жилищной проблемы, но и невозможность получить ипотечный кредит для значительной части тех, кто все-таки проявляет интерес к этой проблеме.

Как показало исследование, лишь треть жителей г.Подольска имеет какие-то сбережения, и не более 6% - достаточные сбережения для внесения первого взноса за "ипотечную" квартиру. У последних жилищный вопрос практически решен. Они в большинстве своем проживают в 3-х комнатных квартирах или в собственном доме со всеми коммунальными удобствами, где обеспеченность метражом превышает 15 кв.м на одного члена семьи. Да и среди тех, кто имеет хотя бы небольшие сбережения, 85-87% проживают в отдельном жилье и имеют свыше 12 кв. м на человека. Не случайно 91% из них оценивает свои жилищные условия как хорошие или удовлетворительные, т.е. вряд ли представители этой группы массово пойдут на жертвы, которые требует от них ипотечный кредит. Сдерживает развитие ипотеки и тот факт, что 27% россиян и так уже имеют различного рода невыплаченные кредиты в банках, долги, и дополнительные кредиты они просто не в состоянии отдавать. В большинстве своем в этой группе населения на одного члена семьи приходится от 10 до 15 кв.м.

Сказывается на перспективах развития ипотеки и ощущение у населения нестабильности социально-экономической ситуации в стране в связи с кризисом. Люди не уверены в прочности своего материального положения: 25% в ближайшие годы ожидают ухудшения своей личной ситуации (этот показатель с точностью до процента совпадает с тем, как оценивали свои перспективы жители города в довольно тяжелом 1995 г. с его массовыми невыплатами зарплат, спадом производства и т.д.), и лишь 32% - надеются на улучшение (что даже меньше, чем одиннадцать лет назад, когда оптимистичный личный прогноз давали 35%).

Согласно данным опроса, население города в основной массе пока не в состоянии потянуть такую услугу, как ипотечное кредитование, несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. В будущем, в случае заметного роста заработной платы и появления чувства стабильности, относительного благополучия, а также снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, ситуация, возможно, изменится.

Раздел 3. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

3.1 Разработка мероприятия, направленного на повышение доступности жилья в муниципальном образовании

Общая схема развития ипотеки в России не предполагает наличия у банков большого количества средств. Эти средства предоставляло им АИЖК, выкупая ипотечные закладные. И как только АИЖК ужесточило требования к закладным, кредитование населения остановилось.

Кроме того, у АИЖК закончились деньги, достаточные для того, чтобы поддерживать рост российского ипотечного рынка на прежнем уровне. По данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов ежегодно удваивался. И для этого были все основания. Хотя уставной капитал АИЖК до недавнего времени не превышал 10 млрд. руб. необходимые для выкупа ипотечных закладных средства агентство черпало за счет облигационных займов, как на отечественном, так и на зарубежном рынках.

Но с началом кризиса рынок внешних займов, фактически, прекратил свое существование. Достаточно сказать, что облигации, размещенные АИЖК изначально под 8% годовых, теперь торгуются на бирже по доходности порядка 22% годовых, это значит, что цена на них упала почти в 2 раза. И если бы АИЖК сейчас размещало подобные облигации на рынке, то ниже, чем под 20% годовых, ей бы этого сделать не удалось.

Привлекать средства под такой процент, означало бы еще больше ужесточать условия по ипотеке. Если сейчас кредит дается примерно под 17% годовых, то тогда бы он точно оказался бы выше 20%. А собственных средств для выкупа даже тех кредитов, которые соответствовали новым ужесточенным стандартам, у АИЖК через некоторое время было бы уже недостаточно. В итоге, формально, правительство, выделяя около 800 млрд. руб. для поддержания российского ипотечного рынка, спасает его от неминуемого коллапса.

На первый взгляд, ряд предложений АИЖК может вызвать вопросы. Так, государственные гарантии при прочих равных, слишком рискованны. Агентство предлагает банкам под гарантии АИЖК выпускать облигации. АИЖК предлагает банкам выпущенные ими ценные бумаги менять на шестимесячные кредиты репо Банка России. Банк России пока еще таких кредитов не выдает. Но учитывая, что правительство России приняло решение о выделении Банком России 500 млрд. руб. на поддержание ипотеки, можно считать, что репо на 6 месяцев в следующем году, скорее всего, появятся. Ведь представители АИЖК говорили после решения об увеличении их уставного капитала на 60 млрд. руб., что они прокредитуют рынок под свои гарантии как раз на 500 млрд. руб. именно за счет шестимесячных репо.

Однако высокий риск у таких бумаг все же есть. Кредиты людям будут выданы на несколько лет, а деньги для этого у Банка России получены всего на полгода. Обычно такая схема действует как постоянное перекредитовывание. В данном случае перекредитовывать частные банки будет Банк России. И в случае с перекредитовыванием у иностранных банков ушло несколько лет, пока рынок не «накрылся», то в современной кризисной ситуации деньги могут закончится существенно быстрее.

Если деньги у Банка России закончатся, банкиры окажутся перед необходимостью потребовать от ипотечных заемщиков досрочно погасить долги. У подавляющего большинства рядовых заемщиков для этого средств не окажется. И на рынке может возникнуть масштабный дефолт, именно то, что произошло в США. И при прочих равных деньги, зарезервированные Банком России для кредитования банков по сделкам-репо на 6 месяцев, могут, действительно, быстро кончиться. Достаточно сказать, что с 1 октября 2007 года по 1 октября 2008 года в целом по России банками было выдано около 1,5 трлн. руб. ипотечных кредитов.

Сегодняшний кризис в экономике может быть преодолен только набором независимых друг от друга инструментов, ни один из которых при этом не может спровоцировать ажиотажный спрос, так как из кризиса нужно выходить плавно, чтобы не свалиться в еще более «глубокую яму».

России необходимо переориентироваться с американской модели ипотеки, основанной на рефинансировании ипотечных кредитов, на германскую, которая базируется на привлечении накоплений граждан.

Основной тип данного кредитного института - ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда должны использовать различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы — «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы — «длинные деньги», получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспеченных выданными этими же банками кредитами.

Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:

достаточность собственного капитала банка (в Германии - минимум 60 млн. марок)
надежность источников образования уставного капитала;
наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;

Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;
Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;
«Защитный вал». Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;
Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит.

Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона «Об ипотечных банках» не было ни одного случая их банкротства.

Закладные листы выпускаются различного номинала. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.

Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения.

Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано).

Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение кредита длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, данная модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Изучив немецкий опыт, необходимо внести предложение о создании системы строительно-сберегательных касс в России, с помощью которых жилье можно было бы переориентировать российскую ипотеку с американской на немецкую.

По новой системе предполагается, что вкладчик стройсберкассы будет заключать с банком договор накопления сбережений, а после накопления 30-50% от стоимости квартиры он приобретет право на получение кредита на недостающую сумму. При этом кредит будет предоставляться из средств стройсберкассы, формирующихся из накопительных взносов граждан и начисленных на них государственных премий в размере 20% от ежегодного прироста вклада.

При этом, не менее половины жилья в стране должно строиться государством на государственные деньги и сдаваться в социальный найм.

Но, учитывая, что, даже с нормально работающими системами ипотеки и строительно-сберегательных касс в собственность жилье смогут приобрести чуть более трети населения, необходимо совершенствование системы ипотечного кредитования.

Заключение

Повышение доступности жилья для граждан в России связано с развитием ипотечного кредитования. Экономический эффект от развития ипотечного жилищного кредитования связан с развитием строительной отрасли. Возросший платежеспособный спрос до кризиса позволил увеличить объемы жилищного строительства. Вслед за жилищным строительством увеличились объемы производства строительных материалов, а также потребление товаров домашнего обихода. Основной социальный эффект от развития ипотечного жилищного кредитования - это увеличение доступности жилья для населения. Решив квартирный вопрос за счет ипотечного кредитования, человек получает значительный стимул к получению стабильного и высокого заработка. Также очень важно, что решение жилищного вопроса для молодых семей будет способствовать увеличению рождаемости. Дополнительный социальный эффект связан с увеличением занятости в жилищном строительстве и смежных отраслях.

В России действует двухуровневая система ипотечного кредитования по американской модели. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат, по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В течение последних лет до начала 2008 года ипотечный рынок в России развивался очень быстрыми темпами, но кризис ипотеки, начавшийся в Америке, отразился и на России, т.к. в России применяется американская модель ипотечного кредитования. Цены на жилье в России начали снижаться, многие банки свернули свои ипотечные программы. Осталась малая доля банков, предлагающих ипотеку, но процентные ставки выросли почти вдвое.

Рынок ипотечного кредитования в России сейчас находится на стадии рецессии и, если не поменять концептуальный подход к системе ипотечного кредитования, то данная рецессия может усугубиться и продолжиться еще несколько лет.

Кризис 2008 года привел к существенному ухудшению экономической ситуации в России, и его последствия оказали негативное влияние на развитие ипотечного кредитования:

произошло резкое усиление инфляции;
значительно сократились возможности внешних заимствований (существовавшие программы ипотечного кредитования в качестве источников ресурсов главным образом предполагали использование иностранных кредитов, а также средств внешних финансовых рынков);
существенно подорвано совсем недавно возникшее доверие населения к коммерческим банкам (значительно сократилось число вкладчиков) и к государству (государственные гарантии в случае выпуска ипотечных ценных бумаг не придадут им большей привлекательности);

зарегистрирован рост безработицы и падение жизненного уровня населения, что привело к сокращению и без того небольшого количества потенциальных заемщиков по ипотечным ссудам;
возросла задолженность по ипотечным займам;
банки ужесточили условия выдачи кредитов или совсем отказались от ипотечного кредитования.

Таким образом, требуется время на восстановление банковской системы. Активизация процесса действительно ипотечных кредитных отношений станет возможной только при достижении в стране относительной макроэкономической и политической стабилизации.

В современных условиях в России нельзя ожидать быстрого и динамичного развития системы ипотечного кредитования. Но, тем не менее, на данном этапе необходимо проведение последовательной работы по совершенствованию законодательной базы, а также по созданию и развитию инфраструктуры ликвидного рынка ипотечных бумаг.

В данном исследовании предлагается переход российского ипотечного кредитования с американской модели на германскую. Главная роль в образовании ипотечных фондов в Германии принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Таким образом, необходимо внести предложение о создании системы строительно-сберегательных касс в России, с помощью которых жилье можно было бы переориентировать российскую ипотеку с американской на германскую модель кредитования.

Список используемой литературы

Конституция РФ от 12.12.1993 // Российская газета. - - 25 дек.
Гражданский кодекс. Ч. 2: Федеральный закон Российской Федерации от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. 06.12.2007) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; СЗ РФ. - 2007. - № 50. - Ст. 6247.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. – 1998. - №29. – Ст. 3400; Российская газета. – 2008. – 17 мая.
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ,
Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут,
Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 2008.
Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 2007.
Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2005.
Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. – Екатеринбург,
Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2008.
Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 2005.
Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 2006.
Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. №39.
Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 2007. №3.

[1] Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 2007.

[2] Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 2006.

[3] Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 2007. №3.

[4] Гражданский кодекс РФ. Ч. 2: Федеральный закон Российской Федерации от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. 06.12.2007) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; СЗ РФ. - 2007. - № 50. - Ст. 6247.

[5] Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. – 1998. - №29. – Ст. 3400; Российская газета. – 2008. – 17 мая.