Муниципальная собственность

Содержание

Введение

Теоретическая часть

1.1. Категория «собственность» в общественных науках

1.2. Общесоциальный характер собственности

1.3. Общее и особенное в содержании понятия «муниципальная собственность»

Аналитическая часть

2.1.Социально-экономическая характеристика муниципального образования

2.2. Характеристика муниципальной собственности муниципального образования

2.3. Система органов управления муниципальной собственностью и их роль
Выводы

Проектная часть. Разработка проектных мероприятий
Экономическая (социальная) оценка мероприятий

Заключение

Библиография

Глоссарий

Введение

Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, как правило, к перераспределению объектов и прав собственности.

Известно, что зарождение рыночных отношений началось еще при разложении первобытнообщинного строя. Но своего расцвета товарно-денежные отношения достигли при капитализме.

Общественная мысль всегда уделяла больше внимания проблеме собственности. Специальные обращения к ней содержатся в исторической, философской и художественной литературе. Богатая традиция и материал накоплены в юридической литературе, в рамках которой сложился ряд направлений в изучении прав собственности.

Объект работы – муниципальная собственность.

Предмет – порядок управления муниципальной собственностью.

Цель работы – проанализировать работу комитета по управлению муниципальным имуществом и предложить мероприятия по усовершенствованию управления муниципальной собственностью.

Задачи:

Рассмотреть теоретические основы понятия собственности.
Провести анализ управления муниципальной собственностью в г. Подольске.
Предложить мероприятия по усовершенствованию управления муниципальной собственностью.
Оценить экономические и социальные последствия мероприятий.

1 Теоретическая часть

1.1 Категория «собственность» в общественных науках

Собственность как экономическое отношение формируется еще на заре становления человеческого общества. Значительное влияние на зарождение и развитие форм собственности оказали труд и его разделение между отдельными людьми, племенами. Обладание средствами труда стало одним из определяющих условий жизни, производства необходимых средств существования. В то же время производительный труд давал возможность получать экономический продукт в большей мере, чем это было необходимо, чтобы обеспечить простейшие жизненные потребности того периода. Возникает накопление собственности, зарождается форма ее в виде богатства.

Появление богатых и бедных, стремление расширить свои владения порождают войны за обладание территориями, богатством, имуществом; собственность начинает переходить из рук в руки. Увеличивающемуся населению надо все больше и больше земли, природных ресурсов, вовлекаемых в производство. В результате все доступное человеку тут же обособляется, захватывается, присваивается, делится, т.е. становится собственностью.

Возникновение государств способствовало зарождению государственной собственности. Тем самым сложилось разнообразие форм собственности в виде личной, семейной, родовой, государственной. Межплеменные, а затем и межгосударственные войны, захват и наследование богатства породили самые уродливые формы собственности – рабство и крепостничество, объектами которых становились люди.

В эпоху феодализма натуральное хозяйство накрепко привязано узами собственности на землю, орудия ее обработки, скот к владельцу-феодалу. При капитализме средства производства становятся собственностью владельца капитала. Расцветает частная собственность, отношения между субъектами и объектами собственности все более разделяются на владение, распоряжение и пользование.

В дальнейшем частная собственность видоизменяется. Возникает акционерная форма собственности. Наряду с собственностью на землю, природные богатства, здания и сооружения, оборудование и другое недвижимое имущество возрастает роль собственности на золото и драгоценности, денежные средства, ценные бумаги. Возникает проблема интеллектуальной собственности на духовный продукт, собственности на информацию.

Происходящие в отдельных странах революции трансформируют, преобразуют формы и отношения собственности. В частности, социалистические революции пытаются уничтожить частную собственность на средства производства, заменив ее общественной, государственной. Но хозяйство, основанное на подавляющем господстве государственной собственности, оказывается неэффективным. В итоге современный экономический мир, ставший в основном миром рыночной экономики, опирается на частную собственность и исходит из целесообразности сосуществования различных форм собственности.

Представления о собственности формировались в науке и жизни в течение тысяч лет, при этом, собственность стала, прежде всего, официальным объектом правовой, юридической природы и философии. Долгое время собственность как особое общественное отношение являлась непосредственным предметом юриспруденции (прежде всего гражданского права), однако, с дальнейшим развитием общественного производства собственность становится наряду с юридической также и определяющей экономической категорией.

Понятие отношения собственности включает в себя с одной стороны отношение собственника к своей вещи, т.е. имущественное отношение между субъектом и объектом. Субъект собственности (собственник) это активная сторона отношения собственности, обладающая объектами собственности, владеющая ими, распоряжающаяся и пользующаяся ими. Отметим, что собственность не может быть бессубъектной. Что касается бесхозных объектов, предметов, вещей, не имевших или потерявших своего собственника, то они прекращают быть собственностью. Объект собственности это пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, вещества, энергии, информации, имущества, духовных, интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени принадлежащих собственнику. Часто объект собственности называется просто собственностью.

Среди всех объектов решающая роль принадлежит собственности на средство производства. Именно она определяет характер тех экономических отношений, которые складываются между людьми в процессе производства, распределения, обмена, потребления в обществе. Собственность на средства производства придаёт качественную определённость существующей в обществе социальной экономической системе, определяет её сущность.

Под воздействием научно-технического прогресса сформировалась и набирает силу интеллектуальная и информационная собственность. В развитых странах интеллектуальной собственности придаётся большое значение. Она охраняется законом и поддерживается государством. В некоторых странах выделяют 3 вида собственности:

- Частная, которая закрепляется законодательно, в виде владения патентом или лицензии.

- Общественная — она представляет собой совокупность знаний и идей, принадлежавших государству или обществу в целом и охраняемых законом.

- Промежуточная — она представляет собой ту научно-техническую информацию, которую невозможно долго удерживать “в одних руках” при помощи патентов и лицензий.

В настоящее время интеллектуальная собственность законодательно утверждена и в России.

Большая роль в рыночной экономике отводится такому объекту, как рабочая сила. Рабочая сила является товаром для его владельца и свободно продаётся и покупается на рынках труда (рабочей силы).

В свою очередь первичные отношения собственности служат материальной предпосылкой отношений между субъектами собственности, т.е. субъектных отношений. Они представляют собой экономические отношения, возникающие в связи с собственностью, и отражающие имущественные взаимосвязи субъекта с другими субъектами.

В самом деле, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идёт об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, то имеются основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

При более полном развертывании определения собственности, как экономической категории, различные экономисты исходили из разных оснований статичности или динамичности этой категории, основных ее проявлений в повседневной практике, ее классового и исторического характера и так далее. С моей точки зрения, наиболее функциональным, с точки зрения настоящего исследования является определение через основные проявления хозяйственного господства собственника над вещью: владение, пользование, распоряжение.

В самом общем виде собственность можно определить как отношения между экономическими агентами по поводу присвоения экономических ресурсов и потребительских благ. Также в самом общем виде можно констатировать, что присвоение экономических ресурсов является первичным, определяющим по отношению к присвоению потребительских благ. Вследствие этого в любом обществе, любой стране расслоение населения на богатых и бедных вытекает главным образом из разного отношения людей к экономическим ресурсам как своим или чужим.

Понять сущность собственности можно, если рассмотреть ее во взаимосвязи со всеми другими экономическими отношениями общества: производством, распределением, обменом и потреблением благ. Именно собственность наиболее полно отражает социально-экономический характер эпохи.

Все действующие экономические системы различаются по их отношению, прежде всего к собственности на средства производства. Различают несколько исторических типов собственности, характеризующихся различными методами соединения производителя и средств производства, а также распределения произведенного общественного продукта между членами общества.

Принято различать первобытнообщинный, рабовладельческий, феодально-крепостнический и капиталистический типы собственности. До недавнего времени в качестве особого выделяли также социалистический тип собственности, для чего, по-видимому, достаточных оснований не было. Ни в одной из стран мира, входивших некогда в социалистическое содружество, социализм на самом деле построен не был. Непосредственные производители в этих странах по-прежнему подвергались эксплуатации, воссоединения средств производства с работниками производства в действительности не произошло. Тот тип собственности, который в условиях тоталитарного режима (иногда неприкрытого, но в ряде случаев завуалированного) в этих странах утвердился, причудливо сочетал в себе характерные черты, свойственные типам собственности, как предшествующих эпох, так и ныне существующих.

Таким образом, собственность, как экономическая категория, определяется как отношение индивидов либо сообщества индивидов к принадлежащей им вещи, как к своей, которая выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении воздействия всех иных субъектов в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственника, то есть как общественное отношение по поводу владения распоряжение и распоряжение вещью.

1.2 Общесоциальный характер собственности

В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление. Это выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи. В первом случае говорят о праве собственности в объективном смысле, во втором — в субъективном смысле или о субъективном праве собственности.

Чтобы определить право собственности в объективном смысле, необходимо выявить специфические признаки, присущие субъективному праву собственности. Выявление указанных признаков позволит отразить их в определениях права собственности как в объективном, так и в субъективном смысле.

Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью. Указанные правомочия, как и субъективное право собственности в целом, представляют собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника, они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить (например, при аресте его имущества за долги или когда имуществом незаконно владеет другое лицо), он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом. Чтобы раскрыть содержание права собственности, необходимо дать определение каждого из принадлежащих собственнику правомочий. Начнем с владения.

Правомочие владения — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем находящихся в его квартире вещей.

Владение вещью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, т.е. на юридический титул владения. Законное владение часто именуют титульным. Незаконное владение на правовое основание не опирается, а потому является беститульным. Вещи, по общему правилу, находятся во владении тех, кто имеет то или иное право на владение ими. Указанное обстоятельство позволяет при рассмотрении споров по поводу вещи исходить из презумпции законности фактического владения. Иными словами, тот, у кого вещь находится, предполагается имеющим право на владение ею, пока не доказано обратное.

Незаконные владельцы в свою очередь подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. В соответствии с общей презумпцией добросовестности участников гражданских прав и обязанностей (п. 3 ст. 10 ГК), следует исходить из предположения о добросовестности владельца.

Деление незаконных владельцев на добросовестных и недобросовестных имеет значение при расчетах между собственником и владельцем по доходам и расходам, когда собственник истребует свою вещь с помощью виндикационного иска, а также при решении вопроса, может ли владелец приобрести право собственности по давности владения или нет.

Правомочие пользования — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Нередко одна и та же вещь может использоваться как в целях личного потребления, так и в производственных целях. Так, швейную машину можно использовать для пошива одежды не только своей семье, но и на сторону за плату. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но иногда можно пользоваться вещью, и не владея ею. Например, ателье по прокату музыкальных инструментов сдает их напрокат с тем, что пользование инструментом происходит в помещении ателье, скажем, в определенные дни и часы. То же и при пользовании игровыми автоматами.

Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее в наем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество ила товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем

совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи (например, Вы съедаете яблоко или сжигаете дрова в камине), то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.

Ныне действующее гражданское законодательство, как и то, которое ему предшествовало, ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий (иногда способов их осуществления), не определяя ни одно из них. А это отрицательно сказывается не только на раскрытии содержания права собственности, но и на практике применения законодательства. Трудно, в частности, ответить на вопрос, какое содержание вкладывает законодательство в понятие права владения и кого можно считать владельцем вещи. В этом вопросе можно было последовать примеру либо римского права и разграничить понятия владения и держания, либо законодательств германской группы и закрепить институт двойного владения с выделением фигуры владеющего слуги. К сожалению, ни одного из этих вариантов законодатель не избрал. Затруднительно поэтому ответить на вопрос, продолжает ли собственник оставаться владельцем вещи при сдаче ее внаем или владельцем вещи на период найма признается только наниматель.

Раскрытие содержания права собственности еще не завершается определением принадлежащих собственнику правомочий. Дело в том, что одноименные правомочия могут принадлежать не только собственнику, но и иному лицу, в том числе носителю права хозяйственного ведения или права пожизненного наследуемого владения. Необходимо поэтому выявить специфический признак, который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника. Он состоит в том, что собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению. Применительно к праву собственности, осуществление права по своему усмотрению, в том числе и распоряжение им, означает, что власть (воля) собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении той же вещи. Власть же всех других лиц не только опирается на закон, но и зависит от власти собственника, обусловлена ею.

Итак, общественная мысль всегда уделяла больше внимания проблеме собственности. Специальные обращения к ней можно найти в исторической, философской и художественной литературе. Богатая традиция и материал накоплены в юридической литературе, в рамках которой сложился ряд направлений в изучении прав собственности.

Собственность как экономическое отношение начало формироваться еще на заре становления человеческого общества. На монополизации различных объектов собственности держатся все важнейшие формы внеэкономического и экономического принуждения к труду.

Экономическое принуждение к труду исходит из собственности на условия производства или из собственности на капитал.

Освобождение от личной зависимости привело, с одной стороны, к юридическому равноправию всех граждан, а с другой стороны, к новому типу отношений: экономической власти одних и экономической зависимости других.

В социально-экономической литературе, в том числе и юридической, широко распространено определение собственности как присвоения индивидом или коллективом средств и продуктов производства внутри и посредством определенной общественной формы или как самой общественной формы, посредством которой совершается присвоение.

1.3 Общее и особенное в содержании понятия «муниципальная собственность»

Муниципализация (от латинского слова - самоуправляющаяся община) означает передачу государственной властью права собственности на землю, строения, предприятия местного хозяйства органам городского самоуправления.

Имущество, созданное или приобретенное за счет средств районного бюджета, внебюджетных и валютных фондов, является муниципальной собственностью.

Виды приобретения недвижимого имущества в муниципальную собственность:

путем приобретения имущества на основании договоров купли - продажи, мены, дарения или иных сделок, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации;
при разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность (далее - разграничение государственной собственности в Российской Федерации) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и Московской области;
при передаче объектов федеральной собственности в муниципальную собственность в порядке, устанавливаемом федеральным законом;
при передаче объектов государственной собственности Московской области (далее - областная собственность) в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством Московской области;
по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Документом (документами), подтверждающим право муниципальной собственности, является:

- перечень объектов федеральной собственности, передаваемых в муниципальную собственность, оформленный и утвержденный в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации и Московской области;

- перечень объектов передаваемых в муниципальную собственность, оформленный и утвержденный в соответствии с требованиями настоящего Положения и нормативных правовых актов Московской области, а при разграничении муниципальной собственности - в соответствии с требованиями Устава Подольского района (или) иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления

- право муниципальной собственности на имущество, приобретенное по иным основаниям, подтверждается документами, предусмотренными настоящим Положением (договоры купли - продажи, дарения, мены и т.д.).

Документы, подтверждающие право муниципальной собственности, подлежат постоянному хранению органами местного самоуправления.

Документы, подтверждающие право муниципальной собственности на объекты, приобретаемые в результате граждански - правовых сделок, хранятся у непосредственных участников сделок или их правопреемников.

Органы местного самоуправления ведут реестры (регистры) объектов муниципальной собственности.

Порядок ведения указанных реестров (регистров) и требования к их содержанию, в том числе к учету граждански - правовых сделок, совершаемых с муниципальной собственностью, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или муниципальными учреждениями на праве оперативного управления.

Муниципальное образование отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему на праве собственности имуществом, кроме имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или муниципальными учреждениями на праве оперативного управления, и имущества, которое в соответствии с законами Российской Федерации и Уставом Подольского района может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

По решению органов местного самоуправления правами пользования муниципальной собственностью могут быть наделены любые физические и юридические лица, которые осуществляют свои права в пределах, установленных законодательством Российской Федерации, и договоров об использовании муниципальной собственности.

В случае нарушения порядка использования имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, оно по решению органа местного самоуправления может быть изъято у муниципального унитарного предприятия или учреждения.

Порядок изъятия имущества, переданного в хозяйственное ведение или оперативное управление, устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством и Уставом Подольского района.

Основными функциями управления муниципальной недвижимостью являются:

Ведение реестра муниципальной собственности. Обеспечение его достоверности и сохранности.
Управление муниципальной собственностью путем заключения гражданско-правовых договоров.
Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием или учреждением.
Контроль за сохранностью и использованием по назначению муниципальной собственности.
Осуществление функций продавца недвижимого имущества.
Учет и оформление сделок с недвижимым имуществом.
Передача муниципального имущества в аренду.
Осуществление действий по устранению нарушений законодательства. Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования.

Основные задачи управления муниципальной недвижимостью:

Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом.
Реализация единой политики по приватизации муниципальной собственности.
Защита имущественных интересов муниципального образования.

2. Аналитическая часть

2.1.Социально-экономическая характеристика муниципального образования

Подольский район является самостоятельным неделимым муниципальным образованием в составе Московской области и не входит в другие муниципальные образования.

На территории Подольского района осуществляется местное самоуправление в полном объеме, предусмотренном Конституцией Российской Федерации и действующим законодательством, исходя из интересов жителей района, исторических и местных традиций.

Символика Подольского района включает в себя герб, флаг, эмблему и другую символику, отражающую исторические, культурные и иные местные традиции.

Подольский район расположен на юго-востоке от г. Москвы. Граничит с Ленинским, Домодедовским, Чеховским, Наро-фоминским районами, а также с Калужской областью и административной границей г. Москвы.

Площадь района составляет 1068 кв. км.

Границы района определяют территорию, в пределах которой осуществляется местное самоуправление в Подольском районе.

Изменение границ района не допускается без учета мнения населения.

Изменение границ района осуществляется по инициативе населения, органов местного самоуправления района с учетом исторических и местных традиций в порядке, определяемом законами Московской области и настоящим Уставом.

В состав территории Подольского района в пределах установленных границ входят все земли независимо от форм собственности права пользования и целевого назначения.

Муниципальное образование "Подольский район" включает в себя один поселок городского типа (далее по тексту - поселок) и двенадцать сельских округов:

поселок Львовский;
Брянцевский сельский округ;
Вороновский сельский округ;
Дубровицкий сельский округ;
Кленовский сельский округ;
Красной ахорский сельский округ;
Лаговский сельский округ;
Михайлово-Ярцевский сельский округ;
Роговский сельский округ;
Рязановский сельский округ;
Стрелковский сельский округ;
Сынковский сельский округ;

- Щаповский сельский округ.

Площадь застроенных земель составляет 4,842 тыс. га. Под сельскохозяйственными угодьями занято 1,4 тыс. га, лесными угодьями - 4,474 тыс. га. Численность постоянного населения на начало 2006 года составила 77,6 тыс. человек. В том числе городского: 11,5 тыс. чел.; сельское – 66,1 тыс. чел. В экономике района по состоянию на 01.01.2006 года занято 56,9 тыс. человек по различным отраслям (табл.1)

Таблица 1

Отрасли занятости населения

Торговля и общественное питание	14,0
Наука и научное обслуживание	4,9
Здравоохранение, физкультура и спорт, социальное обеспечение	5,4
Образование	4,9
Другие отрасли	27,3

На территории Подольского района в 2006 году насчитывалось 27 тысяч нежилых строений общей площадью 20,4мил.кв.м. (37%) находится в государственной собственности, 32,2мил.кв.м. (52%) в муниципальной собственности и 8,4мил.кв.м. (10,4%) в других формах собственности.

Нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности подразделяются на: (диаграмма 1)

- торговые - 6%

- производственные -10%

- складские-8%

- быт.обсл, общепит- 6%

- организации сферы дошкольного воспитания, народного образования, учебно-научные организации. - 25%

- культурно-просветительские организации, театры, зрелищные предприятия, творческие мастерские - 5%

- лечебно-санаторные учреждения, гостиницы, дома отдыха -12%

- учреждения и предприятия - 23%

- гаражи - 6 %

Диаграмма 1

Структура использования муниципальной площади выглядит следующим образом: (диаграмма 2)

- 33% - недвижимого имущества находится в аренде,

- 22% - в оперативном управлении,

- 44% - в хозяйственном ведении,

- 1% - в безвозмездном пользовании.

Диаграмма 2

Таким образом в аренду сдавалось треть площадей, что принесло в бюджет Подольского района 24600 тыс.рублей.

В Подольском районе осуществляют торговлю и оказывают услуги населению предприятия различных организационно-правовых форм собственности. В настоящее время население района обслуживают 433 магазина, 322 павильона, 97 палаток, 71 киоск, 77 тонаров, 131 предприятие общественного питания и 17 рынков и торговых площадок. Идет постоянное расширение фирменной торговой сети. Кроме того, имеются собственные торговые точки предприятия промышленности. Объем товарооборота за 2006 год составил 3249,4 млн. рублей, или 168,5% к уровню 2005 года в сопоставимых ценах. По оценке 2007 года объем товарооборота составит 3876,5 млн. рублей, или 107,0% к уровню 2005 года.

На территории района действуют 954 предприятия малого и среднего бизнеса, что составляет около 85 % от общего числа предприятий. За 2006 год объем выпуска товаров и услуг составил по предприятиям малого и среднего бизнеса 31304 млн. руб., что на 41% больше уровня 2005 года и составляет 23% от общего валового продукта Подольского муниципального района. Розничный товарооборот в 2006 году составил 469,2 млн. руб.

Традиционно малое предпринимательство занимает ведущие позиции в таких отраслях народного хозяйства, как торговля, бытовое обслуживание, промышленность, в том числе пищевая, строительство, транспорт и связь, наука и научное обслуживание. Так, на территории Подольского района работают малые предприятия, выпускающие широкий спектр продукции и товаров, а также оказывающие самые разнообразные услуги.

По прогнозу на 2007-2008 годы ожидается, что сохранится тенденция роста численности работников, занятых на малых предприятиях района. Выпуск товаров и услуг по малым предприятиям спрогнозирован с учетом рекомендуемых индексов-дефляторов и реальных объемов роста производства.

2.2 Характеристика муниципальной собственности муниципального образования

Общая площадь земель в Подольском районе составляет 106254 га, в том числе в процентном отношении по основным категориям земель: земли лесного фонда -50,3%, земли сельскохозяйственного назначения -36,5%, земли промышленности и иного специального назначения -4,4%, земли сельских поселений -8,1%.

Представлено в аренду 454 земельных участка, что на 40% больше чем в 2004 году, на площади 197,28 га с ежегодным размером арендной платы за землю в сумме 8,3 млн. руб;

Предоставлено в собственность гражданам и юридическим лицам 7929 земельных участков, что на 63% больше чем в 2004 году, на площади 486 га в том числе за плату на сумму 17,84 млн. руб.;

Согласован выбор 214 участков, что в 2 раза больше чем в 2004 году, на площади 957,6 га для размещения объектов строительства производственного , жилого, социально-бытового назначения, в том числе:

Жилых многоэтажных домов в поселках Щапово, Дубровицы, МИС и с. Сынково;

Объектов детского, образовательного и физкультурно-оздоровительного назначения в п. Ерино (Рязановский с/о) д. Толбино и ЦУ совхоза «Подольский» (Лаговский с/о)

Храма в д. Федюково ( Брянцевского с/о)

Предприятий, производственно-складских комплексов на территориях: Вороновский с/о (д. Львово, п. ЛМС), Лаговский с/о ( Б.Толбино, д. Бережки, д. Северово). Стрелковский с/о (с. Покров)

По результатам принятых постановлений на основании договоров аренды и купли –продажи земель общий размер платежей в бюджет района составил 121,97 млн. руб., что на 26 % больше чем в 2004 году, в том числе земельный налог – 34,057 млн. руб., арендная плата на землю – 40,844 млн. руб., платежи за выкуп земель в собственность -47,068 млн. руб.

В целях осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в 2005 году отделом Роснедвижимости по Подольскому району совместно с администрациями посельокругов было выявлено 11 нарушений земельного законодательства. Привлечено к административной ответственности 39 нарушителей, из низ : юридических лиц – 24, граждан – 15. Сумма взысканных штрафов составила 287 тыс. руб.

Комитет по управлению имуществом администрации Подольского района проводил работу по следующим направлениям:

- приемка в муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения:

-передача муниципального имущества в собственность Московской области;

- создание, реорганизация, внесение изменений в учредительные документы муниципальных унитарных предприятий и учреждений;

- приватизация неиспользуемого муниципального недвижимого имущества;

- приватизация земельных участков;

- приватизация жилья;

- продажа жилья;

- аренда недвижимого имущества;

- аренда земельных участков;

- контроль за использованием муниципального имущества.

За 2005 год приняты в муниципальную собственность Подольского района объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения военного городка в п. Кузнечики, военного городка № 1 в п. Толбино, федерального управления автомобильных дорог «Центральная Россия» в ПУ совхоза «Подольский», воинской части в п. Вороново, ФГУП «Агропромышленный комплекс «Воскресенский» в п. Остафьево.

В связи с разграничением полномочий между органами государственной власти и местного самоуправления подготовлены документы и осуществлена передача в государственную собственность Московской области МУСЗН «Центр социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов», МУСЗН «Реабилитационный центр для детей и подростков с ограниченными возможностями «Ягодка», МУЗ «Детский санаторий «Красная шапочка», МУЗ «Куриловская психиатрическая районная больница», МУП «Аптека № 315».

В соответствии с решениями Совета депутатов Подольского райна от20 августа 2004 года № 6/4 –ПС «О прватизации МУСП «Сынково» и от 5 ноября 2004 года № 7/5-ПС «О приватизации МУП ЖКХ «Дудровицы», МУП ЖКХ «Шишкин лес», МУП ЖКХ «Рязаново», МУП ЖКХ «Наш дом» проведены мероприятия по преобразованию унитарных предприятий, подготовлены документы и осуществлена государственная регистрация преобразования муниципальных унитарных предприятий а открытые акционерные общества.

Проведено 6 конкурсов (аукционов) по продаже муниципального имущества. В результате торгов продано 6 объектов муниципальной собственности, заключено 6 договоров купли-продажи. Всего приватизировано объектов недвижимого имущества на общую сумму 99457 тыс. руб.

Проведено 23 заседания комиссии по подготовке е торгам по продаже земельных участков. По результатом торгов продано 57 земельных участков на общую сумму 12145,6 тыс. руб.

На основании постановлений главы Подольского района, глав администраций сельских округов заключено 4521 договора купли –продажи земельных участков на общую сумму 62131,42 тыс. руб., в том числе с физическими лицами - 2082 договора на общую сумму 33310,25 тыс. руб.

За 2005 год приватизировано 1729 квартир и комнат общей площадью 86469,3 кв. метров. Заключено нотариальных договоров купли-продажи муниципального жилья на общую сумму 290,4 тыс. руб. Выявлено и поставлено на учет 9 бесхозных объектов.

Комитетом заключено 237 договоров аренды нежилых помещений, в том числе 128 долгосрочных. Общая площадь арендуемых помещений составляет 54637,53 кв. м. В реестр договоров аренды земельных участков внесено 532 договора с юридическими лицами и 640 договоров с физическими лицами.

В 2005 году на оформление муниципальной собственности (паспортизация объектов, межевание дела, кадастровые планы, оценка объектов недвижимости) использовано 540,2 тыс. руб. увеличилось на 42 договора, а арендуемая площадь на 18059,2 кв.м.

Таблица 2

Показатели по договорам аренды за 2005 год

Наименование показателей	Количество договоров (шт)	Арендуемая площадь (кв.м)	Арендная плата в месяц (тыс.руб)
Количество договоров действующих на начало 2005 году	548	290988,0	7747,3
Заключено договоров в 2005 году	231	67476,1	1631,5
Перезаключено в 2005 году в связи с окончанием срока давности договоров	96	20531,7	714,4
Расторгнуто договоров в 2005 году	285	69931,3	1784,8
Числилось договоров на конец 2005 года	590	309047,2	8405,8

В реестре собственности Подольского района по состоянию на 1 января 2003 г. содержится информация о 863 организациях, имеющих 13265 объектов недвижимости. (табл.3)

Таблица 3

Предприятия, имеющие объекты недвижимости

N п/п	Наименование организаций	Количество	Количество объектов недвижимости
1	Государственные унитарные предприятия	256	5656
2	Государственные учреждения	418	6409
3	Хозяйственные общества	189	1200
	Всего	863	13265

2.3 Система органов управления муниципальной собственностью и их роль

Комитет по управлению имуществом Подольского района (в дальнейшем - Комитет) создан в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" на основании решения Совета депутатов Подольского района от 15.11.91 № 1001/23/ .

Комитет является правопреемником прав и обязанностей возникших   за   время   действия   решения   исполнительного   комитета у районного Совета   народных депутатов "О создании   комитета по управлению
имуществом Подольского района» от 15.11.91 N 1001/23Г      1.2.    Комитет   в   соответствии   с   Уставом      осуществляет   от   имени    муниципального образования управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами,   иными   нормативными правовыми актами   Российской Федерации и Московской   области,   Уставом   и   иными   нормативными   правовыми   актами   Подольского района   'настоящим Положением. Глава Подольского района вправе установить для Комитета перечень вопросов, решения по которым принимаются только по согласованию с ним.

В целях реализации закрепленных за Комитетом задач и функций Комитет в пределах своей компетенции взаимодействует с органами исполнительной и законодательной власти Московской области и Российской Федерации, со всеми структурными подразделениями администрации Подольского района, с предприятиями, учреждениями и организациями, осуществляющими деятельность на территории. района, а также с другими организациями.

Основными направлениями деятельности являются

Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом в пределах полномочий, определенных настоящим Положением и законодательством.
Реализация на основе действующего законодательства единой государственной политики по приватизации муниципального имущества,
Разработка и реализация Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества, утверждаемого Советом депутатов Подольского района на основе требований законодательства РФ и Московской области.
Осуществление контроля за использованием имущества муниципального образования «Подольский район». Защита имущественных интересов муниципального образования «Подольский район» в соответствии с действующим законодательством.
Реализация иных задач, исполнение которых возлагается на Комитет органами государственной власти РФ, Московской области, а также органами местного самоуправления Подольского района в пределах их компетенции.

В целях выполнения возложенных на него задач Комитет осуществляет следующие функции:

Обеспечение в соответствии с законодательством формирования муниципального имущества, составляющего собственность муниципального образования «Подольский район»,
ведение Реестра муниципальной собственности Подольского района, обеспечение его достоверности и сохранности.
Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования.
Решение задач социально-экономического развития города путем участия в качестве учредителя от имени муниципального образования «Подольский район» при создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений.
Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и на праве оперативного управления - за муниципальными учреждениями, а также передача его в пользование в установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления порядке на основании договоров.
Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и в оперативном управлении муниципальных учреждений и органов местного самоуправления, а также переданного в пользование юридическим и физическим лицам на договорной основе.
Разработка проектов решений, постановлений и распоряжений по вопросам приватизации, формирования, управления и распоряжения муниципальным имуществом, по приему-передаче объектов государственной собственности в муниципальную собственность, а также контроля за его использованием.
Осуществление функций продавца недвижимого муниципального имущества, включая земельные участки организаций, внесение в их уставные капиталы муниципального имущества в виде имущественных вкладов или нематериальных активов, в том числе права аренды муниципального имущества.
Учет и распределение жилой площади, оформление с физическими и юридическими лицами сделок купли-продажи, мены, дарения квартир и жилых помещений, находящихся в собственности или приобретаемых в собственность муниципального образования Организация обследования состояния муниципального имущества (включая нежилые помещения, здания, сооружения, объекты, не завершенные строительством, и земельные
участки), переданного в аренду или другие виды пользования, с привлечением для проведения обследований соответствующих служб администрации города и иных организаций.
Осуществление в пределах своей компетенции необходимых действий по устранению нарушений законодательства РФ в области приватизации, управления и распоряжения муниципальным имущество
Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования «Подольский район» и нарушением условий приватизации муниципального имущества.
Представление в соответствующие органы форм отчетности об управлении и распоряжении муниципальным имуществом, а также бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности Комитета как юридического лица.
Ведение бухгалтерского учета, делопроизводства, обеспечение хранения документов по приватизации и использованию муниципального имущества и подготовка их к передаче в архив в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Муниципальная собственность может передаваться Комитетом по управлению имуществом в аренду без проведения торгов в случаях, если:

1) арендатору предоставляется имущество взамен изымаемого для муниципальных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом арендуемых зданий или сооружений;

2) заявителем является федеральный орган государственной власти, территориальный орган федерального органа государственной власти, орган государственной власти иного субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, учреждение, учредителем которого является Российская Федерация, иной субъект Российской Федерации или муниципальное образование;

3)заявителем является организация, созданная в процессе приватизации, и в аренду сдается муниципальная собственность, находящаяся на балансе этой организации, стоимость которой при приватизации не была включена в ее уставный капитал;

4) заявителем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, срок действия которого истек;

При заключении и переоформлении договора аренды его условия согласовываются с главой сельской (поселковой) администрации и балансодержателем.

Комитет в течение 10 дней со дня получения заявления издает приказ о предоставлении в аренду помещения либо принимает решение об отказе.

Решение об отказе принимается в случаях, если:

1) представлены не все документы или они не соответствуют установленным требованиям;

2) в представленных документах содержится неполная и/или недостоверная информация;

3) предлагаемые заявителем условия аренды не соответствуют законным требованиям.

Выводы

Итак, имущество, созданное или приобретенное за счет средств районного бюджета, внебюджетных и валютных фондов, является муниципальной собственностью.

Органы местного самоуправления ведут реестры (регистры) объектов муниципальной собственности.

Основными функциями управления муниципальной недвижимостью являются:

Ведение реестра муниципальной собственности. Обеспечение его достоверности и сохранности.
Управление муниципальной собственностью путем заключения гражданско-правовых договоров.
Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием или учреждением.
Контроль за сохранностью и использованием по назначению муниципальной собственности.
Осуществление функций продавца недвижимого имущества.
Учет и оформление сделок с недвижимым имуществом.
Передача муниципального имущества в аренду.
Осуществление действий по устранению нарушений законодательства. Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования.

Основные задачи управления муниципальной недвижимостью:

Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом.
Реализация единой политики по приватизации муниципальной собственности.
Защита имущественных интересов муниципального образования.

Исключительной компетенцией представительных органов местного самоуправления является установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью, в том числе порядка и условий приватизации муниципальной собственности.

Передача муниципального нежилого имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории. Наиболее распространена аренда муниципального недвижимого имущества: зданий и помещений. Значительно реже заключаются договоры аренды движимого имущества и уже совсем редко аренда действующих муниципальных предприятий.

Таким образом, управление муниципальным недвижимым имуществом является сложным процессом, в котором Комитет по управлению недвижимым имуществом играет основную роль и на него возложены основные функции управления, распоряжения и учета муниципального имущества.

3. Проектная часть. Разработка проектных мероприятий

На протяжении последних лет органы муниципальной власти стоят перед проблемой: как на фоне постоянно снижающихся финансовых ресурсов, увеличивающейся муниципальной собственности, расширяющегося круга функций и обязанностей поддерживать стабильность во всех областях жизнеобеспечения города. Задача это очень сложная, требующая для своего решения на каждом этапе новых неординарных подходов.

Для повышения эффективности в управлении муниципальным недвижимым имуществом предлагается:

Разрабатывать с учетом требований федерального, областного законодательства проекты муниципальных правовых актов по вопросам распоряжения и управления муниципальным имуществом и земельными участками, отнесенными действующим законодательством к ведению органов местного самоуправления, а также развития рынка ценных бумаг.
Проводить инвентаризацию объектов недвижимости, составляющих муниципальную казну, и бесхозяйных объектов.
Обеспечивать государственную регистрацию права муниципальной собственности на объекты недвижимости и сделок с ними.
Осуществлять учет объектов муниципальной собственности, контроль учета в муниципальных учреждениях и предприятиях поступлений основных средств, начисления амортизации, перемещения и выбытия основных средств.
Вести в установленном порядке Реестр муниципальной собственности муниципального образования.
Организовывать контрольные проверки использования по назначению муниципального имущества и его сохранности.
Осуществлять торги (аукционы и конкурсы) по продаже объектов муниципальной собственности, в том числе земельных участков или права их аренды.
Разрабатывать с учетом требований государственной, областной программ приватизации и представлять проект местной программы приватизации муниципального имущества, изменения и дополнения к ней.
Разрабатывать и вносить в установленном порядке в Министерство имущественных отношений Московской области для рассмотрения и утверждения перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Организовывать и контролировать реализацию местной программы приватизации.
Осуществлять функции по приватизации муниципального имущества, в том числе земельных участков.
Организовывать продажу имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
Разрабатывать условия купли-продажи имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
Является Балансодержателем муниципального недвижимого имущества, переданного ему на праве оперативного управления.
Осуществлять, в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами хозяйственных обществ, полномочия собственника на общих собраниях акционеров, осуществлять управление долями, принадлежащими муниципальному образованию с правом передачи их в доверительное управление.
В установленном порядке организовывать создание, реорганизацию, ликвидацию муниципальных унитарных предприятий, утверждать их уставы. Согласовывать трудовые договоры с их руководителями.
В установленном порядке согласовывать уставы и положения муниципальных учреждений.
В случае наличия в уставах муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений пунктов, влекущих за собой обязательства по выделению бюджетных ассигнований, направлять данные уставы на согласование в Подольское финансовое управление Министерства финансов Московской области.
Давать согласие на распоряжение муниципальным недвижимым имуществом, находящимся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, за исключением вопросов отчуждения.
Осуществлять проверки перечней объектов, передаваемых из федеральной, областной, частной собственности в муниципальную собственность и из муниципальной собственности в федеральную, областную, частную собственность.
Обеспечивать проведения инвентаризации и оценки муниципального имущества в установленном законом порядке.
В установленном порядке принимать решения о передаче муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, в оперативное управление муниципальным учреждениям, органам Администрации и органам местного самоуправления, в аренду, пользование, на хранение и доверительное управление юридическим и физическим лицам.
В установленном порядке оформлять муниципальным унитарным предприятиям согласие собственника на совершение крупных сделок и заимствований.
Содействовать развитию фондового рынка в городе, в том числе его инфраструктуры.
Осуществлять сбор информации и анализ процессов, происходящих на рынке ценных бумаг.
В установленном порядке выступать арендодателем муниципального имущества, составляющего муниципальную казну.
Участвовать в работе по разграничению федеральной, областной и муниципальной собственности на землю.
Получать и перечислять выручку от приватизации предприятий и иного имущества в соответствии с нормативами, установленными Государственной и городской программами приватизации.
Обеспечивать контроль поступления платежей, зачисляемых на счета отделения по городу Подольску УФК по Московской области от использования муниципального имущества, аренды и продажи имущества и земельных участков.
Осуществлять администрирования доходов.
Оформлять документы по приему в муниципальную собственность объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения от предприятий и учреждений, от физических и юридических лиц и общественных организаций, а также оформлять документы по передаче указанных выше объектов из муниципальной собственности в государственную.
Оформлять совместно с МУП «Бюро по приватизации жилья г. Подольска» следующие документы:
1. договоры передачи в собственность граждан квартир и жилых комнат;
2. договоры передачи в муниципальную собственность квартир и жилых комнат от граждан;
3. иные документы, необходимые при реализации законодательства РФ и Московской области о приватизации жилищного фонда.
Оформлять с физическими и юридическими лицами сделки купли-продажи, мены, дарения, залога квартир и жилых комнат и другого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности или приобретаемого в муниципальную собственность, а также перехода права собственности на него.
Осуществлять контроль за составом муниципального имущества, правильностью учета, передачи, списания и ликвидации основных средств, находящихся на балансах муниципальных унитарных предприятий и учреждений.
В установленном порядке формировать правоустанавливающие документы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и в ведении органов местного самоуправления г.Подольска.
Участвовать в планировании мероприятий, направленных на эффективное использование и охрану земель, находящихся в ведении органов местного самоуправления г.Подольска, а так же осуществлять контроль по их своевременному и качественному исполнению.
Участвовать в проведении проверок по использованию муниципальных земель.
Осуществлять подготовку документов по изъятию, в том числе путем выкупа, земель для нужд муниципального образования «Город Подольск Московской области» в установленном законом порядке.
Разрабатывать предложения для принятия в установленном порядке решений о переводе земель из одной категории в другую.
Осуществлять ведение муниципального земельного архива:
1. по документам на землепользование;
2. по реестру собственников, владельцев, пользователей и арендаторов;
3. по материалам инвентаризации;
4. по годовым отчетам о наличии и распределении земель, находящихся в ведении органов местного самоуправления города Подольска.
Разрабатывать концепцию экономической политики в области земельных отношений на территории города Подольска на текущий год и перспективу.
Подготавливать местные нормативные правовые акты по земельным отношениям.
Подготавливать и реализовать муниципальные программы, связанные с регулированием земельных отношений.

4. Экономическая (социальная) оценка мероприятий

В бюджет Подольского района полностью поступают доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, в том числе имущества находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности:

- средства, полученные в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное пользование другие предусмотренные законодательством Российской Федерации доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности;

- доходы от платных услуг, оказываемых бюджетными учреждениями, находящимися в ведении органов местного самоуправления, учитываются в смете доходов и расходов бюджетного учреждения на отдельном балансе и отражаются в доходах бюджета как доходы от оказания платных услуг.

Доходы от продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Финансовая помощь от бюджета другого уровня.
Безвозмездные перечисления.

В доход бюджета Подольского района могут зачисляться безвозмездные перечисления от физических и юридических лиц, международных организаций и правительств иностранных государств.

В доход бюджета района могут также зачисляться безвозмездные перечисления по взаимным расчетам.

По результатам проверки поступления денежных средств в областной бюджет по статье доходов «Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности» было установлено:

Количество договоров аренды недвижимого имущества увеличилось на 42 договора, а арендуемая площадь - на 18059,2 кв. м, что является показателем некоторого улучшения работы Минмособлимущества по проверяемому вопросу.

Из проверенных выборочным методом договоров аренды арендная плата арендаторами вносилась в основном своевременно и в полном объеме. Однако имели место случаи несвоевременной уплаты. В связи с чем Минмособлимуществом было направлено 127 претензий, в результате чего было перечислено в бюджет 19310 тыс. рублей, кроме того, подано шесть исковых заявлений в суд. Однако принимаемые Минмособлимуществом меры по взысканию задолженности оказались недостаточны.

Своевременное выявление должников по арендной плате и принятие мер по взысканию задолженности затруднялось в связи с отсутствием документа, регламентирующего порядок взаимодействия между Минфином и Минмособлимуществом по этому вопросу, а также отсутствием специального лицевого счета для перечисления арендной платы за пользование имуществом. Специалистам Минмособлимущества приходилось вручную проводить в Минфине выборку поступивших платежей, что отнимало много времени и не исключало ошибок, особенно по вопросам погашения задолженности по арендной плате, которая на конец 2005 года составила 18461,2 тыс. рублей, кроме того, расчетная задолженность пеней - свыше 10000,0 тыс. рублей. По сравнению с 2004 годом сумма задолженности в областной бюджет увеличилась почти на 7000,0 тыс. рублей.

Одной из причин роста задолженности явилось недостаточно эффективное проведение претензионной работы. Так, из 590 учтенных в 2005 году договоров по 81 должнику было направлено 17 претензий и по шести должникам направлены исковые заявления в арбитражный суд. Кроме того, 83 претензии были направлены в ОАО «Мособлдорремстрой» и его дочерние структуры. Однако проведенная работа не дала должных результатов. Другой причиной являлось несоблюдение арендаторами пункта 6.2.14 Типового договора аренды, когда арендаторы не страховали за свой счет риск неуплаты арендной платы. В этой важной работе по возмещению долга в областной бюджет следует отметить недостаточно активное взаимодействие Минмособлимущества с отраслевыми министерствами Московской области.

Значительную долю задолженности в областной бюджет по арендной плате имели ОАО "Мособлдорремстрой" и его бывшие филиалы дорожно-ремонтные строительные управления (ДРСУ) в районах и городах Московской области (13512,1 тыс. рублей, или 73,2% от общей суммы задолженности), которые впоследствии акционировались.

Согласно письму Минмособлимущества от 11.09.2005 № ИС 8828, адресованному всем балансодержателям, о том, что при заключении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося у них на балансе, не учитывались площади, находящиеся в общем пользовании (холлы, лестничные марши, коридоры, туалеты и т.д.). Для приведения в соответствие договоров аренды предписывалось дать соответствующие разъяснения арендаторам и обязать их в установленном порядке подготовить и направить в Минмособлимущество на подписание изменения к договорам аренды для перерасчета арендной платы, что позволило в IV квартале 2005 года дополнительно перечислить в областной бюджет около 3 млн. рублей.

Однако часть арендаторов на момент проверки договоры на переоформление не представила.

Кроме того, согласно ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается действующим с момента регистрации. Большинство из проверенных договоров, в том числе N 16050 от 1 сентября 1998 г.; N 16233 от 10 апреля 2001 г.; N 16252 от 29 июня 2001 г.; N 55108 от 18 июня 1998 г. и др., зарегистрированы не были из-за недостаточного контроля со стороны Минмособлимущества, а также того, что государственным учреждениям -балансодержателям арендованного имущества не выделялись бюджетные средства, необходимые для проведения государственной регистрации прав на закрепленное за ними имущество.

Минмособлимуществом при определении размера арендной платы за недвижимое имущество не всегда обоснованно применялись расчетные коэффициенты, предусмотренные Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности.

Так, коэффициент деятельности (Кд), применяемый для расчета размера арендной платы, в одних случаях был установлен исходя из рода деятельности организации, а в других - из характера использования арендуемых помещений, что приводило по ряду договоров к занижению арендной платы.

В ряде случаев органами по управлению имуществом городов и районов Московской области арендаторам, занимающим нежилые помещения у одного и того же балансодержателя, устанавливались разные коэффициенты использования (Ки), что также приводило к занижению размера платежей.

Выявлены факты занижения коэффициента зоны расположения объектов аренды (Кз).

Сведения об использовании государственными унитарными предприятиями Московской области имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, приведены в таблице 4 приложения.

Согласно этим сведениям 256 государственных унитарных предприятий Московской области (ГУП МО} наделены общей площадью 2966,6 тыс. кв. м. Из общей численности ГУП МО только 43 предприятия, или 16,7%, имели договоры аренды и сдавали помещения площадью 76,3 тыс. кв. м, или 2,5% от имеющейся общей площади.

Так, например, из 27 ГУП МО, подведомственных Министерству жилищно-коммунального хозяйства Московской области, только два предприятия имели договоры аренды и сдавали площадь в размере 751,2 кв. метра.

В Министерстве по делам печати и информации Московской области из 29 ГУП МО договоры аренды имели только три предприятия на площадь 1007,6 кв. метра.

В Государственном учреждении "Управление автомобильными дорогами Московской области "Мосавтодор" из подведомственных 36 ГУП МО только два заключили договоры аренды на площадь 415,4 кв. метра.

Вместе с тем из общего количества государственных унитарных предприятий Московской области 65 предприятий с общей площадью около 800,0 тыс. кв. м находились в стадии ликвидации, реорганизации, не вели хозяйственную деятельность или были убыточные и частично являлись потенциальным резервом для заключения договоров аренды.

Примерно такое же положение с передачей в аренду неиспользуемого имущества и в государственных учреждениях Московской области, которое закреплено за ними на правах оперативного управления.

Исходя из представленных сведений площадь помещений, сданных в аренду, составляла 4,3% от имеющейся общей площади. Например, в Комитете социальной защиты населения Московской области из 60 подведомственных Комитету учреждений ни одно не имело договоров аренды.

Следует отметить недостаточно активную работу отраслевых министерств по вопросам сдачи в аренду свободных площадей в подведомственных им предприятиях и учреждениях Московской области и получению дополнительных доходов в областной бюджет.

Установлены факты и неэффективного использования областной собственности.

Следует отметить, что особенно неэффективно использовалась областная собственность, переданная в оперативное управление профессиональным учебным заведениям Московской области, а именно зданий общежитий (Министерство образования Московской области). Только в проверенных общежитиях использовалось не по назначению или не использовалось вообще 27140,8 кв. м. Упущенная выгода - более 11000,0 тыс. рублей (см. приложение к справке, таблица 5). Всего упущенная выгода областного бюджета по этой причине в 2005 году составила более 12700,0 тыс. рублей.

Выявленные факты несанкционированной сдачи в аренду нежилых помещений, а также пустующих и неэффективно использующихся площадей свидетельствуют о необходимости пересмотра действующих по этим вопросам нормативных правовых актов Московской области. В новых законодательных актах необходимо предусмотреть заинтересованность отраслевых министерств и возможность стимулирования руководителей организаций и балансодержателей по сдаче в аренду излишествующих площадей.

В 2006 году в Минмособлимуществе создан контрольно-ревизионный отдел, что позволило усилить контроль за эффективностью использования областного имущества (по сравнению с 2005 годом в 3 раза возросло количество проверок договоров аренды, а количество проверок балансодержателей почти в полтора раза). В результате проведенной работы уменьшилось количество арендаторов-должников.

Следует отметить, что из запланированных Минмособлимуществом на год 39 проверок проведено 37 (94% от плана). При наличии значительного количества выявленных настоящей проверкой нарушений и недостатков этого количества проверок явно недостаточно.

Характерными нарушениями, выявленными в процессе проверок, были:

несанкционированная сдача в субаренду площадей - один случай: недополучено в областной бюджет 5,1 тыс. рублей;
несанкционированная сдача в аренду переданных на баланс площадей, а также их превышение - 9 случаев: недополучено в областной бюджет более 1000,0 тыс. рублей;
занижался размер арендной платы при ее расчете из-за неправильного определения коэффициентов - 15 случаев; недополучено 948,5 тыс. рублей;
неэффективное использование областного имущества - 7 случаев.

Следует отметить, что по выявленным в процессе проведения проверок нарушениям не всегда рассчитывался размер причиненного ущерба и не предлагалось мер по его возмещению. Проверяющие ограничивались внесением предложений о заключении соответствующих договоров аренды и представлении их в Минмособлимущество.

Заключение

Органы местного самоуправления ведут реестры (регистры) объектов муниципальной собственности.

Основные задачи управления муниципальной недвижимостью:

Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом.
Реализация единой политики по приватизации муниципальной собственности.
Защита имущественных интересов муниципального образования.

Для повышения эффективности в управлении муниципальным недвижимым имуществом предлагается:

Разрабатывать с учетом требований федерального, областного законодательства проекты муниципальных правовых актов по вопросам распоряжения и управления муниципальным имуществом и земельными участками, отнесенными действующим законодательством к ведению органов местного самоуправления, а также развития рынка ценных бумаг.
Проводить инвентаризацию объектов недвижимости, составляющих муниципальную казну, и бесхозяйных объектов.
Обеспечивать государственную регистрацию права муниципальной собственности на объекты недвижимости и сделок с ними.
Осуществлять учет объектов муниципальной собственности, контроль учета в муниципальных учреждениях и предприятиях поступлений основных средств, начисления амортизации, перемещения и выбытия основных средств.
Вести в установленном порядке Реестр муниципальной собственности муниципального образования.
Организовывать контрольные проверки использования по назначению муниципального имущества и его сохранности.
Осуществлять торги (аукционы и конкурсы) по продаже объектов муниципальной собственности, в том числе земельных участков или права их аренды.
Разрабатывать с учетом требований государственной, областной программ приватизации и представлять проект местной программы приватизации муниципального имущества, изменения и дополнения к ней.
Разрабатывать и вносить в установленном порядке в Министерство имущественных отношений Московской области для рассмотрения и утверждения перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Организовывать и контролировать реализацию местной программы приватизации.

Библиография

ФЗ от 06 октября 2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»/ГАРАНТ.
ФЗ от 21 октября 2001 № 178-фз «О приватизации государственного муниципального имущества»/ГАРАНТ.
Устав Муниципального образования «Подольский район Московской области» № 4/2 от 16 мая 2000 г/ГАРАНТ.
Положение « Об общих принципах формирования, управления и распоряжения муниципальной собственностью на территории Подольского района» № 17/5 от 11.10.2006г/ГАРАНТ
Положение « Об аренде недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования Подольский район» № 5/29 от 26.09.2005 г./ГАРАНТ
Положение «О бюджетном устройстве и бюджетном процессе в муниципальном образовании Подольский район» №4/9 от 06.04.2005 г./ГАРАНТ
Положение «О комитете по управлению имуществом Подольского района» № 500 от 19.04.2004 г./ГАРАНТ
Постановление «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования Подольский район Московской области на 2007 год.»/ГАРАНТ
Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.; МЭГУ, 2004. – 354с.
Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация права и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филтнъ, 2004. – 537с.
Земельное право России / Под редакцией В.В. Петрова // М.: ТВИС, 2005. – 629с.
Мабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, – 389с.

Глоссарий

Муниципальная собственность - собственность муниципальных образований. Права по владения, пользования и распоряжения от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления.

Муниципальная должность муниципальной службы - в РФ - муниципальная должность, замещаемая путем заключения трудового договора.

Муниципальные должности муниципальной службы устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с реестром муниципальных должностей муниципальной службы, утверждаемым законом субъекта РФ.

Муниципальное образование - в РФ - городское, сельское поселение или иная населенная территория, в пределах которых:
- осуществляется местное самоуправление;
- имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

Форма собственности - законодательно урегулированные имущественные отношения, характеризующие закрепление имущества за определенным собственником на праве собственности.

В РФ признанными и гарантированными Конституцией являются формы собственности:
- государственная собственность;
- муниципальная собственность;
- частная собственность.