Билет №52

52. Реформа жилищно-коммунального хозяйства в современной России

Общие проблемы управления и реформирования жилищно-коммунального хозяйства: уровень обеспеченности населения услугами ЖКХ; состав жилищного хозяйства; организационно-экономический механизм регулирования ЖКХ. Государственная политика реформирования ЖКХ.

Сегодня становится совершенно очевидным, что современные темпы реформирования отрасли достаточно низкие, и нужен мощный импульс, который обеспечил бы поступательное развитие отрасли и закрепил бы позитивную динамику основных экономических показателей. В этой связи критический анализ хода реформирования ЖКХ позволяет обратиться к условной формуле "успеха" реформирования данной отрасли. Слагаемые этого успеха должны быть включены в стратегию развития ЖКХ, при этом удельный вес отдельного слагаемого зависит от степени его влияния на общий процесс реформирования. Важным моментом здесь должна стать правильно построенная логическая цепочка взаимосвязанных между собой событий.

Практическая целесообразность программно-целевого подхода к реализации реформы регионального ЖКХ диктует необходимость определения, в первую очередь, роли и места органов власти в этой цепочке с тем, чтобы обеспечить эффективность управления отраслью в рыночных условиях.

Заметим, что изменение системы управления отраслью, обусловленное рыночными преобразованиями, непременно должно привести к трансформации экономических отношений в сфере ЖКХ, которая должна осуществляться в рамках правового поля и при эффективном государственном и муниципальном регулировании.

Опыт стран с цивилизованными рыночными отношениями показывает: устойчивое функционирование ЖКХ зависит от влияния государства и общества на деятельность ресурсных монополистов, равно как от эффективности государственных программ жилищного и городского развития и полноценности конкурентной среды. В этих странах государство устанавливает долгосрочные "правила игры" для бизнеса, так чтобы сформировалась корпоративная заинтересованность общества, всех уровней власти и бизнеса в социально-экономическом развитии ЖКХ .

Действия местных органов власти по реформированию жилищно-коммунального сектора особенно актуальны в свете принятия федеральных законов "Об основных принципах организации представительной, законодательной и исполнительной власти в субъектах Федерации" и "Об основных принципах организации местного самоуправления". Другое дело, готова ли сама местная власть модернизировать систему управления отраслью в свете тех требований, которые выставляет изменившаяся российская деловая среда.

Очевидно, что главный ресурс, который необходимо использовать с точки зрения изменения ситуации в жилищно-коммунальном секторе, - определение правил взаимоотношений и оптимальной пропорции между властью и бизнесом, а также создание мотивации для того, чтобы сфера ЖКХ была привлекательной для бизнеса . По существу, у власти есть несколько ресурсов, которые определяют её отношение к коммунальному сектору. Один из них - это, прежде всего, собственность в виде муниципальных коммунальных предприятий.

Правительственные планы реформирования жилищно-коммунального хозяйства:

Первое. Минимизировать исполнительно-распорядительные и контрольные функции по регулированию ЖКХ как на уровне федерации, так и ее субъектов, оставив за государством регулятивные функции: разработку законодательных и нормативных актов в сфере ЖКК, введение обязательных государственных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты, установление предельных тарифов и т. п. Кроме того, предполагается оказать помощь местным органам власти, в первую очередь, в депрессивных регионах, в выплате льгот и адресных субсидий малоимущим категориям граждан (преимущественно на первом этапе проведения реформы ЖКХ).

Второе. Прекратить бюджетное дотирование ЖКХ. При этом все затраты на модернизацию этого комплекса, которые оцениваются в три триллиона рублей (без учета жилищного фонда), предполагается переложить на потребителей услуг ЖКХ в виде установления дополнительных надбавок к тарифам, регулируемых государством.

Третье. Коммерциализировать ЖКХ на принципах самоокупаемости, используя рычаги жесткого административного воздействия, и тем самым устранить «один из немногих нерыночных архаизмов в нашей рыночной экономике» . В качестве примера реализации планов правительства можно привести создание на базе жилищно-эксплуатационных служб (ЖЭС) открытых акционерных обществ со 100-процентным участием муниципалитета в уставном капитале, главной целью которых по определению является не удовлетворение потребностей клиентов и даже не достижение самоокупаемости, а извлечение прибыли, что, в свою очередь, способствует, особенно в условиях отсутствия конкуренции, постоянному росту тарифов на услуги ЖКХ.

Четвертое. Перейти с на 100-процентную оплату «экономически обоснованных» жилищно-коммунальных услуг.

Шестое. Снизить издержки производителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

Седьмое. Передать ЖКХ в частный сектор экономики.

Восьмое. Привлечь частные инвестиции в ЖКХ следующим образом:

посредством банковского кредита и облигационных займов;
посредством заключения договоров подряда на выполнение услуг частными компаниями на конкурсной основе, что не только сделает возможным сокращение издержек при предоставлении коммунальных услуг, но и упростит управление объектами ЖКХ;
посредством передачи в доверительное управление имущества муниципальных предприятий и организаций ЖКХ, так называемым управляющим компаниям, которые работают за фиксированное вознаграждение. Деятельность таких компаний станет более прозрачной (по крайней мере, на это надеется правительство), что также (во всяком случае в теории) должно привести к сокращению издержек;
посредством долгосрочной аренды имущества объектов ЖКХ, при которой большая часть ответственности за оказание коммунальных услуг возлагается на компанию-оператора, а не на муниципальные органы;
посредством концессии с инвестиционными условиями, такими как «реабилитация» объектов ЖКХ, их эксплуатация с возвратом имущества собственнику после окончания сроков концессионного соглашения, строительство новых объектов ЖКХ и т. п.;
посредством приватизации - полной или частичной передачи имущества предприятий ЖКХ на возмездной основе в собственность частным компаниям или физическим лицам. В этом случае местная власть освобождается от ряда обязательств в сфере коммунального хозяйства и может сосредоточить свои усилия на решении других социальных проблем. Следует заметить, что, как показывает мировая практика, приватизация эффективна в стабильных (хотя бы относительно) экономических и социальных условиях. В условиях современной России приватизация, как привило, приводит к отрицательному результату.

Девятое. Сформировать конкурентный рынок услуг ЖКХ, в том числе путем привлечения организаций разных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Десятое. Приватизировать и, в меньшей степени, муниципализировать жилье. Часть жилищного фонда, ранее стоявшего на балансе государственных или муниципальных предприятий, при их приватизации должна была перейти в муниципальную собственность и использоваться гражданами на условиях социального найма без права приватизации такого жилья.

Одиннадцатое. Перейти на пообъектное управление жилищным фондом. Каждый дом должен иметь персонального управляющего (физическое лицо или управляющую компанию в форме акционерного общества), а жильцы такого дома смогут выбрать (непосредственно или через управляющего) обслуживающие организации.

Двенадцатое. Предусмотреть публичность процедуры утверждения тарифов ЖКХ по результатам независимой экспертизы.

Тринадцатое. Развивать жилищное строительство доступного и комфортного жилья.

Четырнадцатое. С целью стимулирования реформирования ЖКХ создан специальный Фонд содействия его реформированию.

Задачи органов местного самоуправления по реформированию ЖКХ.

Реализация положений Жилищного кодекса РФ существенно повлияет на деятельность органов местно самоуправления в сфере ЖКК, избавит их от непосредственного выполнения хозяйственных функций по управлению и обслуживанию жилищного фонда, позволит существенно сократить расходы местных бюджетов на дотирование предприятий.

В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственно экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунального комплекса, учитывающую местную специфику направленная на специфику, направленная на осуществление перехода на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, создание конкурентной среды в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации, а также системы концессионных соглашений по передаче в управление частному бизнесу систем инженерного обеспечения населенных пунктов. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ.

В системе управления муниципальных администраций имеются структурные подразделения, отвечающие за вопросы ЖКХ. Важно их укреплять, осуществлять переподготовку специалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКХ, обучать их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями.

Как известно, из федерального бюджета не предусмотрено вести финансирование непосредственных расходов по содержанию ЖКХ, но часть расходов бюджет страны всегда брал на себя.

Центр может стимулировать экономию издержек производства и работ (услуг), регулировать тарифы.

Несколько иные задачи и права имеют субъекты Российской Федерации, которые мы выделили ранее. То есть, по сути, они должны заниматься региональными проблемами и регулировать те направления функционирования и развития экономики, которые им непосредственно подотчетны. Им принадлежит право в решении энергетических проблем, установлении социальных и экономических нормативов, обеспечении социальной защиты населения. Региональная власть выступает исполнителем политики государства на местном уровне. В существенной степени это относится к сфере ЖКХ. И она ответственна за формирование действенного экономического механизма управления ЖКХ и социальной защиты населения, чтобы свести до минимума негативные последствия рыночных преобразований.

Изменение отношений собственности в жилищной сфере.

Существенное изменение отношений собственности в жилищной сфере оказывает определяющее влияние на формы управления жилищным фондом.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

учет муниципального жилищного фонда;
установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, соответствия жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

По формам собственности жилищный фонд делится на частный, государственный и муниципальный. В большинстве развитых стран основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. Собственник многоквартирного дома сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало, как правило это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования, предоставляемый для малоимущих и некоторых других категорий граждан (в основном муниципальный и частично государственный);
специализированный жилищный фонд (также в основном муниципальный и частично государственный), предназначенный для временного проживания отдельных категорий граждан;
индивидуальный жилищный фонд, предназначенный для собственного проживания граждан и членов их семей;
жилищный фонд коммерческого использования, предназначенный его собственником для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

В муниципальной собственности находятся:

жилищный фонд социального назначения для малообеспеченных граждан;
служебные жилые помещения и общежития;
маневренный жилищный фонд, предназначенный: для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся муниципальные жилые помещения; для граждан - несостоятельных должников, утративших жилые помещения, полученные за счет кредитов или целевых займов и заложенные в их обеспечение, если на момент обращения у них нет другого жилья; для граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному жилищному фонду к компетенции органов местного самоуправления относится только принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и обратно и согласование переустройства и перепланировки жилья. Остальные решения по правам владения, пользования и распоряжения принимаются собственниками помещений и их объединениями.

Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечения их эксплуатации Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие формы объединений собственников:

жилищные и жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы;
товарищества собственников жилья (ТСЖ);
объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок организации и деятельности кооперативов определяется Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены внесли паевые взносы за жилые помещения, по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Деятельность товариществ собственников жилья и управляющих компаний как способ управления многоквартирным домом.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством порядке распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений. При наличии в многоквартирном доме муниципальных жилых и нежилых помещений уполномоченный орган местного самоуправления имеет в ТСЖ количество голосов, пропорциональное его доле в общей площади помещений дома.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на общем собрании при условии, что за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и другими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. Два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Оно самостоятельно принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, может своими силами выполнять работы для собственников помещений и оказывать им различные услуги. ТСЖ самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.

Органом управления многоквартирным домом, в котором не создано ТСЖ или кооператив, является общее собрание собственников помещений. К компетенции собрания собственников помещений относятся:

принятие решения о реконструкции дома (в том числе расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;

принятие решений о передаче в пользование общего имущества дома;

выбор способа управления многоквартирным домом;

другие вопросы, установленные Жилищным кодексом РФ.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в строении. Порядок проведения общих собраний собственников определяется Жилищным кодексом РФ.