Исследование рынка недвижимости города Подольска

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Понятие, сущность и структура рынка недвижимости

1.2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Раздел 2.Аналитическая часть

2.1. Социально-экономическая характеристика г. Подольска

2.2. Структура и основные проблемы рынка недвижимости г.Подольска

Раздел 3. Проектная часть

3.1 Совершенствование государственной политики в сфере регулирования рынков недвижимости

3.2 Развитие ипотечного кредитования

3.3 Формирование Фонда ИЖС

Раздел 4. Экономическая часть

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность темы курсовой работы. Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием, как на развитие региона, так и на экономику страны в целом, что позволяет использовать его в качестве сильного средства регулирования на разных уровнях экономики.

Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития делают целесообразными как изучение внутренних закономерностей развития рынка недвижимости, так и определение его места во всей системе экономики региона и их взаимном влиянии, поиск и создание эффективных инструментов его регулирования.

Также актуальность исследования связана с особой социальной значимостью рынка недвижимости и высоким влиянием этого рынка на составляющие других сегментов рыночной экономики. Общепризнанным является факт, что достигнутый уровень рыночных преобразований в жилищно-коммунальной сфере и сфере оборота недвижимости в целом определяет степень развитости рыночных механизмов в национальной экономике.

Целью работы является анализ состояния рынка недвижимости г.Подольска и разработка путей его совершенствования.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Изучить понятие, сущность и структуру рынка недвижимости.
Рассмотреть факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Составить социально-экономическую характеристику г.Подольска.
Проанализировать структуру и основные проблемы рынка недвижимости г.Подольска.
Выяснить перспективы развития рынка недвижимости.

Предметом работы выступило исследование перспектив развития рынка недвижимости г.Подольска.

Объектом данного исследования выступил рынок недвижимости г.Подольска.

В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, С.Н. Максимов, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М. Соколовская, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк.

Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, С.В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Нету S. Harrison).

Исследования ряда американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Cam), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski). Роналда Рэкетера (Ronald Racster) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Понятие, сущность и структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.

Рынок недвижимости можно рассматривать, таким образом, как особую сферу рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и к рынкам услуг.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов [12, c.174]:

объектов недвижимости;
экономических субъектов, оперирующих на рынке;
процессов функционирования рынка;
инфраструктуры рынка

Субъекты рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются [11, c. 122]:

продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:
организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля [3, c. 108]:

брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду[1];
редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Различают следующие основные процессы:

Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

Товарный оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

законодательную и нормативную базы рынка;
систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка[2];
специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам[3] увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Основной особенностью рынка недвижимости является то, что здесь, в отличие от других сегментов национального рынка (товарного, финансового и других), происходит движение не объектов сделки, а прав на эти объекты против платежа за них. Это определяет огромное значение для операций с недвижимостью знания и неукоснительного соблюдения действующих федеральных и региональных законов и других регламентов и норм, необходимость правовой защиты интересов обеих сторон сделок.

Операции с недвижимостью (создание объектов недвижимости, купля-продажа, залог, аренда и др. сделки) проходят обязательную государственную регистрацию и, в целом, характеризуются большей длительностью, нежели с движимым и прочим имуществом.

Недвижимость, находящуюся в частной собственности, крайне трудно скрыть от налогообложения, поэтому существуют особые правила взимания налогов. Государство также осуществляет контроль над использованием и порядком реализации недвижимости.

Недвижимость (права на недвижимость) не может быть продана немедленно. Длительность периода времени между началом и завершением операции удорожает саму операцию, повышает риск, так как за это время условия проведения операции могут измениться. Возникает вынужденная ситуация выбора между риском и включением в операционные издержки затрат на страхование операции. Следовательно, недвижимость имеет меньшую ликвидность (в сравнении с другим товаром) и характеризуется дополнительными трансакционными издержками (издержками обращения) как для покупателя, так и для продавца.

Отличительной чертой недвижимости, определяющей ее ценность, является ее местоположение. Два одинаковых объекта недвижимости (по архитектуре, конструкции, материалам, дизайну, планировке и т.д.), расположенные в разных местах будут иметь различную ценность. Сравнительная ценность этих объектов определяется только их местоположением.

Значительной особенностью недвижимости как товара выступает количественное несовпадение качественных характеристик объекта. Если принять, что в качестве объекта недвижимости выступает законченный строительством жилой многоквартирный дом, то в нем как физическом (материальном) объекте может содержаться множество товаров различной модификации: квартиры различной планировки, жилой площади, этажности, отделки и т.д., офисы, торговые и другие помещения. В то же время этот дом может выступать на рынке недвижимости как единая единица товара.

Средства, вложенные в недвижимость, в большей степени защищены от инфляции, хотя в процессе эксплуатации недвижимость может утрачивать свои свойства (ценность) и требовать воспроизводства. Это относится к воспроизводимым видам недвижимости — зданиям и сооружениям. Вложения в недвижимость включают в себя затраты по поддержанию объекта в функциональном состоянии, а также налоги и сборы на владение и сделки с недвижимостью.

Недвижимый характер собственности определяет существование таких критериев ее оценивания, как наличие развитой инфраструктуры, экологические факторы и др., которые оказываются не менее важными, чем физические потребительские свойства (материалы изготовления, архитектурный стиль, внутренняя планировка и отделка).

Только в операциях с недвижимостью присутствует ипотека, как форма кредитования, гарантируемого приобретаемым имуществом. С юридической точки зрения к недвижимому имуществу относится любой объект гражданского права, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

1.2 Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

Экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко.
Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.
Взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет свои особенности [11, c. 213]:

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3.Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию.
Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Раздел 2.Аналитическая часть

2.1 Социально-экономическая характеристика г. Подольска

Город Подольск Московской области занимает площадь 4005,6 гектаров. Большая часть города расположена на правом берегу Пахры и к западу от железнодорожной магистрали.

По состоянию на 1 января 2008 года численность населения Подольска составляла 179,4 тыс. человек (по данным миграционной службы, сегодня в Подольске проживает более 230 тыс. человек.), из них: 24,6 тыс. детей дошкольного и школьного возраста (в том числе 12,7 тыс. мальчиков и 11,9 тыс. девочек); 54,4 тыс. пенсионеров (в том числе 19 тыс. работающих). В экономике города занято около 82 тыс. человек.

Таблица 1

Микрорайоны города Подольска на начало 2009 года

Район	Численность населения (тыс. чел.)	Муниципальный жилищный фонд домов (тыс. кв. м.)	Площадь территории (га)
Центральный (МЖРП-1)	10,7	69/220,8	168,5
Ново-Сырово (МЖРП-2)	28,2	304/422,4	1294,2
Шепчинки (МЖРП-3)	22,8	181/292,6	308,8
Залинейный (МЖРП-4)	25,2	201/444	1102,4
Межшоссейный (МЖРП-5)	12,7	78/220,7	168,5
Кутузово (МЖРП-9)	12,7	62/212,3	156,8
Зелёновский (МЖРП-12)	10,4	46/189,6	79,3
Парковый (МЖРП-14)	11,9	38/238,4	78,8
Юбилейный-Фетищево (ЖПЭТ-1)	28,6	97/474	293,2
Высотный-Ивановский (ЖПЭТ-2)	27,2	145/411	293,2

Общая площадь земель в Подольске составляет 106254 га, в том числе в процентном отношении по основным категориям земель: земли лесного фонда -50,3%, земли сельскохозяйственного назначения -36,5%, земли промышленности и иного специального назначения -4,4%, земли сельских поселений -8,1%.

В экономике района по состоянию на 01.01.2009 года занято 56,9 тыс. человек по различным отраслям (табл.1)

Таблица 1

Отрасли занятости населения

Торговля и общественное питание	14,0
Наука и научное обслуживание	4,9
Здравоохранение, физкультура и спорт, социальное обеспечение	5,4
Образование	4,9
Другие отрасли	27,3

На территории Подольского района в 2008 году насчитывалось 27 тысяч нежилых строений общей площадью 20,4мил.кв.м. (37%) находится в государственной собственности, 32,2мил.кв.м. (52%) в муниципальной собственности и 8,4мил.кв.м. (10,4%) в других формах собственности.

Нежилые помещения подразделяются на (Диаграмма 1):

- торговые - 6%

- производственные -10%

- складские-8%

- быт.обсл, общепит- 6%

- организации сферы дошкольного воспитания, народного образования, учебно-научные организации. - 25%

- культурно-просветительские организации, театры, зрелищные предприятия, творческие мастерские - 5%

- лечебно-санаторные учреждения, гостиницы, дома отдыха -12%

- учреждения и предприятия - 23%

- гаражи - 6 %

Диаграмма 1. Нежилая недвижимость г.Подольска

В число крупнейших предприятий города входят:

ОАО «Машиностроительный завод «ЗиО-Подольск» (производство теплообменного оборудования АЭС, оборудование для предприятий нефтехимической и газовой промышленности);

Важнейшее предприятие Подольска — ОАО «ЗиО-Подольск», которому отводится одна из ключевых ролей в реализации президентской программы развития атомной энергетики, предусматривающей строительство до 2030 года 40 энергоблоков.

ЗАО «ЗИОСАБ» (производство котельного оборудования и кровельных материалов);

ЗАО «ЗиО-Здоровье» (современный производитель лекарственных препаратов);

ЗАО «НП Подольсккабель» (производство кабельной продукции — силовые гибкие, шланговые, телефонные, радиочастотные, монтажные, судовые, для АЭС и т. д.);

ОАО «Микропровод» (выпуск тонких и тончайших эмальпроводов диаметром от 0,012 до 3,000 мм из меди, сплавов сопротивления и драгоценных металлов, бухтовые шнуры и провода бытового назначения, электроудлинители, телефонный удлинитель, шнуры армированные, провода для электродвигателей);

ОАО «Подольский химико-металлургический завод» (производство полупроводниковых материалов: кремний монокристаллический, кремневые пластины, ФЭП);

<ОАО «Подольскогнеупор» (производство огнеупорных изделий: плавленый корундовый брус, бакоровые изделия, карбидкремниевые нагреватели);

ОХМЗ «Гиредмета» - цветная и чёрная металлургия;

«Подольский хлебокомбинат»;

«Мясоперерабатывающий завод «Ремит»;

«Архбум» (производство гофрированного картона);

«Подольск-цемент»;

«Проплекс»; Один из крупнейших Российских производителей профиля для пластиковых окон

«Фабрика офсетной печати» и др.

В городе также действуют предприятия по производству аккумуляторов (ЗАО «Подольский аккумуляторный завод»), швейных машин («Зингер», предприятие которому город обязан своим экономическим ростом в начале XX века), строительные предприятия (Подольский домостроительный комбинат).

Подольск — город высокотехнологичной науки, центр атомных исследований и атомного машиностроения. На територии города находятся научно-производственные предприятия ФГУП "ОКБ «Гидропресс» (проектирование атомных станций малой мощности, оборудования для атомных электростанций, парогенераторов для АЭС), ФГУП "НИИ НПО «Луч» (изделия из лейкосапфира, монокристаллический кремний, оснастка для электронной промышленности, рентгеновские трубки и др.), ДОАО ЦКБН ОАО «Газпром» (научно-техническое проектирование оборудования и установок для газовой, нефтяной и др. смежных отраслей), имеющие всероссийское значение.

В Подольске появляются новые промышленные предприятия: ЗАО «Трансформер» — первое в России предприятие, полностью освоившее технологический цикл изготовления сухих трансформаторов с литой изоляцией, основными инвесторами которого стали группа компаний «Хайтек» (Москва), «Newton» (Италия), «Hyundai» (Корея), «Siemens» (Германия); фармацевтическая фабрика компании Actavis; ООО «Гамма-Косметик» — выпуск косметической продукции; ООО "Фирма «Камтекс-Н» — производство классической и фасонной пряжи и другие.

В Подольске действуют крупные продовольственные торговые сети («Рамстор», сеть гипермаркетов «Карусель», «Перекрёсток», «Пятёрочка», «Гроссмарт»); сети по продаже бытовой техники («Техносила», «Эльдорадо», «Белый ветер»); по продаже спортивной одежды («Спортмастер»); детские магазины (гипермаркет «Детский мир»); центры сотовой связи («Связной», «Евросеть», «Цифроград», «DIXIS») и многие другие сети розничной торговли.

В 2008 году значительно увеличись поступления в бюджет города, сохранены высокие темпы развития потребительского рынка. В ноябре 2008 года средняя заработная плата по городу составила 15 тыс. 800 руб, средняя пенсия в декабре 2008 года — 3 163 руб.

В 2006 году Администрацией города была разработана и принята Подольским городским Советом депутатов «Концепция социально-экономического развития городского округа Подольск на 2006—2010 годы».

В Подольске действуют 49 дошкольных учреждений, 37 школ, 8 высших учебных заведений, в том числе, филиал Московского открытого университета, институт экономики РЭА им. Г. В. Плеханова, Институт Экономики, Современная Гуманитарная Академия, Подольское отделение института региональной экономики и муниципального управления (МГУС), Подольский корпоративный социально-спортивный университет, строительный техникум, медицинское училище.

В 2008-2009гг. в Подольске продолжалось активное жилищное строительство: введено в эксплуатацию 91 941 кв. м жилья, в том числе 10 многоэтажных жилых домов (общей площадью 78 235 кв.м), активно осуществляется Программа переселения из ветхого жилья. Совместно с ГУП МО «НИиПИ градостроительства» в 2006 году был разработан новый Генеральный план города Подольска, который не пересматривался с 1974 года.

Таким образом, Подольск — динамично развивающийся город Подмосковья, входящий в пятерку наиболее крупных экономически развитых регионов Московской области. В 2008 году объём валового продукта по предприятиям и организациям всех отраслей экономики составил 51 млрд. рублей.

2.2 Структура и основные проблемы рынка недвижимости г.Подольска

По данным "Подольской жилищной инициативы" соотношение количества квартир вторичного рынка, выставленных в Подольске в процентном соотношении сохранятся неизменным в течение всего 2007-2008 года и составляет 30 % - однокомнатных, 40% - двухкомнатных, 30% - трехкомнатных.

Основным фактором, формирующим цены на новостройки, является технология строительства (квартиры в панельных домах на 25% дешевле квартир в кирпичных домах).

Рынки недвижимости Подольска в 2008 году развивались по ранее рассчитанному сценарию. По ряду сегментов рынка наблюдалось снижение рублевых цен.

Диаграмма 2. Темп изменения цен на вторичном рынке жилья Москвы и Подольска 2007-2008 гг. (%)

При этом необходимо отметить, что весь 2008 год проходил под знаком уравновешивания рынка, после бурного периода роста цен в 2006-2007 году.

Помесячный график роста цен 2008 года в сравнении с 2006 по г.Подольску приведен в диаграмме 3.

Диаграмма 3. Рост цен на недвижимость в Подольске в 2008 году(%)

На следующем графике (Диаграмма 4) представлено изменение цен в различных типах домов.

Диаграмма 4. Изменение цен на жилье в г.Подольске в различных типах домов в 2008 г.(%)

Структура предложения квартир по стоимости 1 кв. м в Подольске в 2009 году представлена в Диаграмме 5.

Диаграмма 5. Структура предложения квартир по стоимости 1 кв.м. в Подольске в 2009г.(%)

На следующем графике приведено распределение объемов квартир (диаметр шара) и стоимость квартир (высота по левой шкале) в различных типах домов Подольска (Диаграмма 6).

Диаграмма 6. Объем предложений и стоимость квартир в Подольске в 2009 году (%)

Лидерами рынка по объему предложений в 2009 года являются квартиры, предлагаемые к продаже в 5-ти этажных кирпичных домах (16,3%).

В октябре 2009 г. на первичном рынке жилья г.Подольска появились предложения в 6 новых объектах или 73,3 тыс. кв. м, объем предложения немного снизился относительно предыдущего периода (–1,4% по количеству домов или –2,5% по суммарной площади квартир).

Предложения квартир в домах категорий «монолит» и «панель» в отчетном периоде распределились практически поровну — 49,7% и 48,0% площадей соответственно. По количеству домов преобладают монолитные новостройки — 57,5%, панельные объекты составили 38,9%, кирпичных новостроек менее всего — 3,6% домов или 2,4% площадей. В объеме предложения основную долю предложений составляют дома среднего класса — 66,5% домов или 57,7% площадей, новостройки экономкласса — 31,9%, или 41,5% соответственно. При этом средний уровень цен на квартиры в домах эконом и среднего классов различаются незначительно (разница составляет 0,9%). Предложения квартир в домах класса бизнес незначительны.

В 2008-2009 году наблюдается снижение спроса на жилую недвижимость в целом по России и в г.Подольске Московской области в частности (Диаграмма 7).

Рынок недвижимости в 2008-2009 году стал одним из антилидеров российской экономики — наряду с металлургией его падение достигло 30—40%. Отрасль практически лишилась заемных средств, а массовые увольнения в ней стали нормой. При этом потребители, несмотря на падение цен на недвижимость, практически не покупают квартиры, офисы или торговые помещения, дожидаясь еще большего дисконта. Ситуацию осложняет то, что большинство российских компаний никогда не работало на падающем рынке, и не имеют опыта реагирования на форс-мажорные ситуации.

Диаграмма 7. Динамика спроса на жилую недвижимость на вторичном и первичном рынке жилья в 2009 году

Итак, мы видим, что резко снизился спрос на вторичное жилье, притом на первичное жилье сохраняется постоянный показатель спроса.

Рост цен на недвижимость приостановился, хотя спрос в условиях кризиса уменьшился и стабилизировать обстановку на этом рынке пока не удается. Необходимо усовершенствование государственного регулирования рынка недвижимости.

Раздел 3. Проектная часть

3.1 Совершенствование государственной политики в сфере регулирования рынков недвижимости

Необходимо пересмотреть государственную политику в сфере регулирования рынков недвижимости.

Регулирующее участие государства в рыночной экономике следует отнести к экономической политике. Главное, что должно обеспечить государство, - это стабильность (сглаживание социально болезненных скачков), соответствие действий участников рынка устоявшимся нормам, баланс интересов производителей и потребителей, борьба с проявлениями монополизма.

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.

В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований.

Содержание понятия государственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общую функциональную модель управления. Характерными для функциональной модели являются следующие положения:

- функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа,

- функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),

- функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),

- регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды,

- регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).

Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся в зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулирования на рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательства государства. Например, в США и Великобритании оценочная деятельность на рынках недвижимости полностью регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в области оценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров. В целом можно выделить следующие основные механизмы государственного организационно-правового регулирования рынка недвижимости:

- общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов,

- разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,

- разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур,

- регистрация недвижимости и сделок с нею,

- учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка,

- лицензирование профессиональной деятельности,

- стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации,

- стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов, стандарты этики),

- обязательное страхование профессиональной деятельности,

- контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.

Итак, в целях совершенствования регулирования рынка недвижимости в стране и регионах, предлагается совершенствовать государственное управление в этой сфере, т.к. проблем много (обманутые дольщики и т.д.).

3.2 Развитие ипотечного кредитования

Сегодняшний кризис в экономике может быть преодолен только набором независимых друг от друга инструментов, ни один из которых при этом не может спровоцировать ажиотажный спрос, так как из кризиса нужно выходить плавно, чтобы не свалиться в еще более «глубокую яму».

России необходимо переориентироваться с американской модели ипотеки, основанной на рефинансировании ипотечных кредитов, на германскую, которая базируется на привлечении накоплений граждан.

Основной тип данного кредитного института - ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда должны использовать различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы — «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы — «длинные деньги», получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспеченных выданными этими же банками кредитами.

Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:

достаточность собственного капитала банка (в Германии - минимум 60 млн. марок)
надежность источников образования уставного капитала;
наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;

Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;
Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;
«Защитный вал». Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;
Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит.

Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона «Об ипотечных банках» не было ни одного случая их банкротства.

Закладные листы выпускаются различного номинала. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.

Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно - кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения.

Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано).

Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение кредита длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, данная модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Изучив немецкий опыт, необходимо внести предложение о создании системы строительно-сберегательных касс в России, с помощью которых жилье можно было бы переориентировать российскую ипотеку с американской на немецкую.

По новой системе предполагается, что вкладчик стройсберкассы будет заключать с банком договор накопления сбережений, а после накопления 30-50% от стоимости квартиры он приобретет право на получение кредита на недостающую сумму. При этом кредит будет предоставляться из средств стройсберкассы, формирующихся из накопительных взносов граждан и начисленных на них государственных премий в размере 20% от ежегодного прироста вклада.

При этом, не менее половины жилья в стране должно строиться государством на государственные деньги и сдаваться в социальный найм.

Но, учитывая, что, даже с нормально работающими системами ипотеки и строительно-сберегательных касс в собственность жилье смогут приобрести чуть более трети населения, необходимо совершенствование системы ипотечного кредитования.

3.3 Формирование Фонда ИЖС

На всех этапах развития ИЖС происходит привлечение различных источников финансирования строительства индивидуальных жилых домов в городской местности. Это могут быть:

Целевое бюджетное финансирование.

1.1. Средства федерального бюджета на возвратной основе – бюджетный кредит.

1.2. Средства федерального бюджета на безвозвратной основе – субвенция.

1.3. Средства областного бюджета на безвозвратной основе.

Льготные кредиты Сбербанка РФ.
Средства учредителей.
Плата за услуги, оказываемые Фондом.

4.1. Плата за кредитные ресурсы, предоставляемые сельским жителям (возвращение кредитов и процентов за их использование).

4.1.1. Денежные средства за пользование кредитами.

4.1.2. Средства, полученные от реализации сельскохозяйственной продукции и другого имущества, предоставляемого в зачет погашения кредитов и процентов по ним.

4.2. Плата за все сопутствующие услуги (юридические, риэлтерские и т.д.)

Денежные средства от реализации ИЛ.
Средства, полученные от реализации имущества Фонда.
Страховые взносы.
Благотворительные средства.

Для реализации своей миссии Фонд использует два уровня взаимодействия – верхний и нижний.

Верхний уровень предполагает кредитные отношения с федеральным бюджетом, а также Сбербанком РФ. В этом случае Фонд выполняет функции заемщика.

Следует заметить, что велика важность участия государственных органов при функционировании фондов, созданных для различных целей.

Следует заметить, что расчет таких широко распространенных показателей эффективности как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма рентабельности, индекс рентабельности, дисконтируемый срок окупаемости является необходимым при подготовке пакета документов на выделение средств из бюджетов различных уровней и осуществляется на каждом этапе финансирования. Однако, определение таких показателей как дисконтированный срок окупаемости, чистый дисконтированный доход в расчете на длительный горизонт расчета затруднено в связи со значительными колебаниями ставки рефинансирования Центрального банка РФ в период реализации программы и обусловленных ими изменениях коэффициента дисконтирования.

Раздел 4. Экономическая часть

Концепция развития индивидуального жилищного строительства в городской местности представляется нам социальной, переходящей на определенном этапе в инвестиционную. Выбор социальной концепции обусловлен уверенностью, что при развитии ИЖС особую роль занимает регулирование социальных отношений во всех взаимодействующих при этом сферах, ибо только в результате социального взаимодействия реализуются интересы человека и образуется социальное существование, что является объектом социального проектирования по современным представлениям ученых.

Оценка социальной эффективности ИЖС при деятельности Фонда осуществляется по степени решения социальных задач, стоящих перед ним. При этом учитываются следующие показатели:

Абсолютный показатель ввода объемов индивидуального жилья в городской местности. Оптимальным объемом ввода жилья является 10240м2.
Относительный показатель ввода индивидуального жилья в городской местности характеризует долю ИЖС, осуществленного индивидуальными застройщиками за счет кредитов Фонда в общем объеме ИЖС в городской местности. Тем самым на каждом этапе деятельности Фонда будет выявляется и учитываться спрос на его услуги. Исследования спроса можно производить и более детально, когда определяется доля введенного индивидуального жилья в общем объеме ИЖС, осуществленного с участием средств аккумулируемых Фондом.

При развитии ИЖС в городской местности эффективно внедрять новые и прогрессивные технологии возведения индивидуальных жилых домов и хозяйственных построек, а также применять строительные материалы, по большей части в тех районах городской местности, в которых непосредственно находятся организации, осуществляющие предложение этих материалов. Такой подход будет способствовать снижению стоимости ИЖС (в значительной степени из-за снижения затрат на грузоперевозки и перебазировку техники, а также маркетинговые исследования в строительных организациях), полному переходу к открытой системе индивидуального домостроения, а также широкому освоению различных технологий, предлагаемых организациями по их совершенствованию.

Например, с учетом того, что современные отечественные нормы предусматривают увеличение теплозащитных свойств жилых зданий в 1,7-2,5 раза по сравнению с существующими, дальнейшее развитие ИЖС может быть ориентировано на преимущественное использование многослойных наружных ограждающих конструкций с эффективными утеплителями. Одновременно с появлением новых материалов должны получить развитие и новые строительные системы: монолитные с оставляемой опалубкой из эффективного утеплителя, каркасные из различных материалов, включающих древесину, металл и бетон. Многовариантность возможных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, приведет к конкурентоспособности организаций их приеняющих.

Использование автономных систем инженерного обеспечения позволит не только снизить дорогостоящие затраты на строительство коммуникаций, но и уменьшить стоимость эксплуатационных расходов.

Исходя из регионального опыта в России, по укрупненным расчетам, оптимизация застройки индивидуальными жилыми домами может обеспечить снижение стоимости 1 м2 общей площади более чем на 20%. Переход на более эффективные системы с широким шагом несущих конструкций и замена стеновых систем каркасными позволит получить снижение себестоимости ИЖС около 10%.

С учетом необходимости ресурсо- и энергосбережения в ИЖС наиболее перспективными типами индивидуальных жилых домов в городской местности можно считать: одно- и двухэтажные с мансардами (как отдельно стоящие, так и блокированные) на основе эффективных легких конструкций, местных строительных материалов.

С учетом эффекта развития конкуренции строительных организаций и организаций строительного производства ИЖС в городской местности Фонд будет направлять по следующим разновидностям как в зоне существующих поселений, так и за их пределами: отдельные поселки или группы индивидуальных жилых домов; отдельные индивидуальные жилые дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями и фермерскими хозяйствами.

Таким образом, развитие ИЖС в городской местности приведет к:

- развитию территориальной производственной базы ИЖС, ориентированной на строительство и выпуск изделий домов на основе слоистых конструкций, домов из мелких и крупных блоков с использованием местных материалов, включая отходы производства;

- развитию производства эффективных кровельных материалов - керамической и цементно-песчаной черепицы, листовых кровельных материалов, новых долговечных рулонных кровель;

- развитию технологических возможностей и повышению качества продукции в организациях по производству деревянных конструкций для ИЖС.

Основным строительным материалом в России является древесина, что дает ряд преимуществ: запасы древесины в России огромны, и они являются строительным материалом местного значения; возможность использовать развитую деревообрабатывающую отрасль; деревянные конструкции позволяют создавать формы, трудновыполнимые при использовании других материалов; деревянные конструкции в 4-6 раз легче, чем каменные и железобетонные; используются средства малой грузоподъемности (сохраняется ландшафт около дома) и резко сокращаются транспортные расходы; древесина является экологически чистым материалом.

Заключение

В процессе исследования были рассмотрены теоретические основы формирования, регулирования и содержания рынков недвижимости в России; был проведен анализ рынка недвижимости г.Подольска и выявлены основные тенденции его развития; предложены мероприятия по совершенствованию государственного регулирования рынков недвижимости в нашей стране.

В ходе исследования были сделаны основные выводы

Определение рынка недвижимости характеризуется большим многообразием: это и деятельность, и совокупность сделок, и система экономических отношений. Но принципиальным моментом здесь может выступать тот факт, что при совершении сделок по передаче прав собственности на недвижимость осуществляется движение капитала.

Специфической особенностью данного рынка является, прежде всего, ограниченность численности объектов недвижимости, а равно покупателей и продавцов. Таким образом, операции на рынке недвижимости характеризуются малочисленностью, более низкой активностью и организованностью, а, следовательно, низкой эластичностью спроса и предложения. Соответственно и цена не всегда вправе рассматриваться как результат взаимодействия спроса и предложения. Поэтому этот рынок характеризуется гораздо меньшей эффективностью в сравнении с другими видами рынков.

Рынок недвижимости (как и сама недвижимая собственность) персонифицирован - здесь покупатель и продавец играют более значительную роль, вплоть до того, что отдельный покупатель может существенно повлиять на цену «товара». Помимо того, здесь трудно говорить о наличии стандартизированных товаров (каждый - уникален).

Рынок недвижимости отличает недоступность открытой и достоверной информации о происходящих на нем операциях (в сравнении с рынком потребительских товаров и услуг), отсутствие единой информационной системы.

Рынок недвижимости в значительной степени подвержен влиянию экономических, социальных и административных факторов. К экономическим факторам следует отнести: уровень доходов потенциальных покупателей и их дифференциацию, цены на строительные материалы, развитость системы кредитования. Немаловажным оказывается и влияние конъюнктуры рынка в целом, финансового рынка, рынка подрядных работ. К социальным факторам следует отнести демографические тенденции, изменения в социальной структуре общества. К административным факторам следует отнести определяемые действующим законодательством особенности налогообложения и регулирования правовых условий свершения сделок с недвижимостью.

Особенность российского рынка недвижимости состоит в том, что он формировался и функционирует под воздействием региональных факторов. Различные стартовые условия, особенности географического расположения, неравномерность финансирования, специфика проектирования и строительства приводят к тому, что в каждом регионе формируется специфический состав и особенная структура объектов недвижимости.

Кроме того, специфика развития любого рыночного сегмента состоит в том, что он подвергается воздействию всего набора рыночных факторов. Рынок недвижимости не является исключением из этого правила. На его параметры влияют как внешние, так и внутренние факторы рыночной среды. Причем под воздействием внешних факторов (динамика доходов и платежеспособного спроса населения, демографические процессы, государственная и региональная жилищная политика, приоритетные социальные проблемы, законодательная база и др.) рынок развивается в определенном направлении и приобретает специфические черты. Сфера воздействия внешних факторов относится к разряду неконтролируемых, а, следовательно, неуправляемых параметров. Что касается внутренних факторов рыночной среды, то они могут быть исследованы с привлечением инструментария экономико-математических методов и учтены при принятии управленческих решений на региональном уровне или непосредственно предприятиями и организациями, занимающимися строительством, продажей и обслуживанием жилья.

Рынок недвижимости может быть сегментирован по функциональному назначению, географическим факторам (или месторасположению - в узком смысле), по качественным характеристикам, цене, инвестиционной мотивации, по типу прав собственности и т.п.

Специфические потребительские свойства и характеристики различных видов недвижимого имущества, условия их использования определяют наличие для них определенных потребителей и условий сделок, что обусловило выделение трех относительно самостоятельных сегментов рынка недвижимости. Это рынок объектов жилой недвижимости (жилья), рынок объектов нежилой (коммерческой) недвижимости и рынок земельных участков.

На рынке недвижимости существует множество рисков, которые требуют детального изучения и страхования.

Библиографический список

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство "Питер", 2004. - 512 с.
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. – 425с.
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов. -СПб.: Питер, 2000. – 512с.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Издательство "Проспект", 2003. - 835 с.
Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Виноградов Д. В. - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.
Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб. пособие / И.В. Гранова. - СПб.: Питер, 2001. – 312с.
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 2007. — 224 с.
Гэри У. Элдред Недвижимость 101. Рецепты благосостояния через инвестиции в недвижимость, 2007. - 320 с.
Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие/Под ред. Засл. Деят. науки РФ, доктора экон. наук, профессора В.Е. Есипова –СПб: Изд-во СпбГУЭФ , 2006. – 159с.
Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. - М: Издательство "Проспект", 2004. - 160 с.
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. - М.: Экзамен, 2005. – 621с.
Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство "МКС", 2003 - 422 с.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие.—М.: Дело, 2008.— 384 с.
Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. — М.: Перспектива, 2007. — 124 с.
Севостьянов А. В. Экономика недвижимости, серия: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений, издательство: КолосС, 2007. - 280 с.
Симионова Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства, Издательство: Феникс, 2006. - 320 с.
Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Булдаковой. — Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 2007. — 208 с.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., 2007. – 342с.
Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. Засл. Деят. науки РФ, доктора экон. наук, профессора В.Е. Есипова –СПб: Изд-во СпбГУЭФ , 2008. – 159с.
Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / пер. c англ. Под ред. Проф. С.Г. Беляева. — М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2005. — 391 с.
Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей "Тандем". Издательства "ЭКСМОС", 2004. - 352 с.
Фридман Дж.,Ордуэй Ник Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер с англ., - М. «Дело Лтд», 2005. –480с.
Управление коммерческой недвижимостью / Под общ. ред. Е.С.Озерова, М.: "Бонниер Бизнес Пресс", - 2007. - 836 с.
http://stroypodolsk.ru - Портал о новостройках г. Подольска

[1] самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов;

[2] исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков

[3]например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.