Управление муниципальными земельными ресурсами

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Земельные ресурсы как объект управления

1.2. Направления совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами

Раздел 2. Аналитическая часть

2.1. Характеристика органов управления муниципальными земельными ресурсами

2.2 Характеристика объекта исследования

2.3 Характеристика объекта оценки

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Раздел 3. Проектная часть

3.1. Мероприятие по предоставлению ипотеки земельных участков

3.2. Мероприятие по повышению поступлений от земельных платежей

3.3. Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что управление земельными отношениями и земельными ресурсами является одной из основных задач муниципальных властей. Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления муниципальными земельными ресурсами, финансового, информационного и кадрового обеспечения, системы качественной и экономической оценки земель и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного направления экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.

Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью и взаимозависимостью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизмы управления земельными ресурсами.

Глобальной целью управления земельными отношениями на муниципальной территории, является повышение стоимости земли и объектов недвижимости за счет рационального использования и охраны земель, сохранения и создания благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, защиты прав на землю граждан, юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти, развития различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле.

Объектом курсового проекта выступило муниципальное образование г.Подольск.

Предметом – повышение эффективности управления муниципальной земельной собственностью.

Цель курсового проекта – разработать мероприятия по повышению эффективности использования муниципальных земель г.Подольска.

Задачи:

Рассмотреть земельные ресурсы как объект управления.
Определить основные направления по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами.
Проанализировать управление земельными объектами г.Подольска.
Предложить мероприятия по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами г.Подольска.

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Земельные ресурсы как объект управления

Наиболее дискуссионным в проблеме земельных отношений является вопрос о земле как об объекте "купли-продажи". Земля как объект хозяйствования не исключает развитие земельного рынка, но не рынка как такового в его полном объеме, а рынка прав владения, пользования и аренды, который требует своих структур, механизмов учета движения земельных ресурсов и управления ими, строгого определения прав и ответственности земельных пользователей.

Земля как объект собственности в силу ее потенциально высокой цены становится практически не доступной широкому кругу землепользователей. В то же время как объект хозяйствования земельные участки более привлекательны, поскольку арендная плата (в любой обоснованной системе арендных отношений), составляет лишь часть годового дохода, а аренда земли не требует значительных разовых вложений в ее приобретение. И не случайно, в мировой системе земельных отношений роль аренды (и без того господствующая) неуклонно растет.

Российскую земельную политику следует подчинить не решению задачи повсеместного изменения форм земельной собственности, а формированию комплекса факторов, обеспечивающих сохранность земель, их эффективное использование.

Эффективное производство на землях сельскохозяйственного назначения в широкой практике ведется и без частной собственности, что подтверждает опыт стран с развитым арендным землепользованием. В связи с этим первоочередное внимание следует уделять не вопросам собственности на землю, а проблемам совершенствования управления земельными ресурсами.

Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны. В обеспечении рационального использования и охраны земельного фонда помимо государственного управления существенное значение имеет также внутрихозяйственное управление им, которое можно рассматривать как неотъемлемый элемент государственной системы управления земельным фондом.

Являясь объектом управления, земельные ресурсы, в свою очередь, влияют на функции управления этими ресурсами, определяют состав и объем информации, необходимой для управления ими.

Наряду с этим управление земельными ресурсами невозможно без владения достоверной информации о качественной характеристике каждого конкретного рабочего участка, т.к. неправильная оценка их потенциальных возможностей может свести на нет результаты планирования, которое является одной из основных функций управления.

Регулирующая функция управления земельными ресурсами наиболее ярко проявляется в дифференцированном доведении плановых заданий до структурных подразделений землепользователей; при оценке их деятельности; при перспективном переустройстве и реорганизации хозяйств; при распределении единого государственного земельного фонда между отраслями народного хозяйства. Основным инструментом регулирования земельных ресурсов должна быть теория ренты, обеспечивающая объективный дифференцированный подход не только к предоставлению и использованию земли, но и к налогообложению результатов деятельности на ней.

Процессы управления, по своей внутренней сущности, являются информационными процессами, то есть единые для всех систем свойства управления основаны на наиболее общих законах получения, хранения, преобразования и передачи информации. Таким образом, управление представляет собой процесс, в ходе которого управляющая система получает информацию об объекте управления и состоянии внешней среды, накапливает эту информацию и перерабатывает ее в управляющие воздействия, которые передаются объекту управления.

Эффективность управления в определяющей степени зависит от качества его информационного обеспечения. Поэтому создание целостной, эффективной и гибкой системы управления невозможно без комплексной автоматизации сбора информации, ее регистрации, передачи, хранения, переработки и доведения выработанных решений до объектов управления. Для этого необходим комплекс технических и программных средств, позволяющий автоматизировать информационные процессы, возникающие при управлении как социально-экономическими системами в целом, так и их отдельными ресурсами. Системный подход к управлению предполагает использование такого комплекса в рамках автоматизированных информационных систем.

1.2. Направления совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами

Пути совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами на настоящем этапе является:

полная инвентаризация земельных ресурсов;
классификация всех земельных участков в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;
рыночная оценка отдельных земельных участков;
проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро- тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды на землю, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;
действовать в интересах всех членов местного сообщества;
обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду земельных участков, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальные земельные ресурсы.

Раздел 2. Аналитическая часть

2.1. Характеристика органов управления муниципальными земельными ресурсами

Комитет по управлению имуществом г.Подольска (в дальнейшем - Комитет) создан в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" .

Комитет в соответствии с Уставом осуществляет от имени муниципального образования управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Московской области, Уставом и иными нормативными правовыми актами г.Подольска. Глава г.Подольска вправе установить для Комитета перечень вопросов, решения по которым принимаются только по согласованию с ним.

В целях реализации закрепленных за Комитетом задач и функций Комитет в пределах своей компетенции взаимодействует с органами исполнительной и законодательной власти Московской области и Российской Федерации, со всеми структурными подразделениями администрации г.Подольска, с предприятиями, учреждениями и организациями, осуществляющими деятельность на территории города, а также с другими организациями.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА
КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР
СЕКТОР РЕЕСТРА
ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
БУХГАЛТЕРИЯ
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ
ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ
ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ
ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Основными направлениями деятельности являются (Схема 2.1).

Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом в пределах полномочий, определенных настоящим Положением и законодательством.
Реализация на основе действующего законодательства единой государственной политики по приватизации муниципального имущества.
Разработка и реализация Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества, утверждаемого Советом депутатов г.Подольска на основе требований законодательства РФ и Московской области.
Осуществление контроля за использованием имущества муниципального образования «г.Подольск». Защита имущественных интересов муниципального образования в соответствии с действующим законодательством.
Реализация иных задач, исполнение которых возлагается на Комитет органами государственной власти РФ, Московской области, а также органами местного самоуправления г.Подольска в пределах их компетенции.

Функции отдела земельных отношений состоят в следующем:

- рассматривает просьбы граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков для разных видов использования, готовит проекты правоустанавливающих документов на распоряжение земельными участками (в пределах компетенции администрации муниципального образования);

- готовит предложения по планированию использования земель, находящихся в ведении муниципального образования;

- организует разработку и осуществление планов земельно–хозяйственного устройства территории г. Подольска;

- согласовывает изъятие и предоставление земель, осуществляемые (в установленном законом порядке) органами государственной власти и управления;

- осуществляет контроль за взиманием платы за землю;

- в пределах полномочий осуществляет контроль за использованием и охраной земель;

- принимает необходимые меры в области защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

- участвует (в пределах компетенции и предоставленных полномочий) в разрешении земельных споров;

- организует ведение работ по землеустройству, дает заключение по планам землеустроительных работ, производимых на территории г. Подольска.

- определяет и согласовывает условия проведения изыскательских работ на территории города;

- готовит в соответствии с законодательством решение о наложении штрафов за ущерб, причиненный земельным и другим природным ресурсам, за нарушение условий договоров аренды, а так же предложения об обращении в суд по вопросам, входящим в его компетенцию;

- готовит и проводит аукционы по продаже земельных участков в собственность или прав аренды на территории города;

- готовит проведение различных комиссий по земельным вопросам (в пределах компетенции);

- разрабатывает и готовит проекты нормативно-правовых актов, издаваемых органом местного самоуправления по вопросам землепользования;

- создает и ведет базу данных по вопросам, касающихся распоряжения землей;

- взаимодействует со смежными службами, городскими и Федеральными структурами по вопросам своей компетенции.

- консультирует граждан и юридических лиц по вопросам оформления правоустанавливающих документов на землю, использования земель.

Отдел аренды земельных участков является структурным подразделением отдела земельных отношений.

Его основные функции состоят в следующем:

оформление и заключение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на основании принятых постановлений о предоставлении земельных участков;
подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении договоров аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей;
оформление и заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей;
подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей:
расторжение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей путем подготовки соглашений о расторжении договоров;
подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о передаче прав аренды земельных участков, о сдаче земельных участков в залог и субаренду;
оформление проектов доверенностей от имени Комитета юридическим и физическим лицам на осуществление государственной регистрации права собственности на земельные участки;
ведение учета плательщиков арендной платы за землю, взимание арендной платы за землю, осуществление контроля за правильностью ее исчисления и полнотой уплаты;
осуществление контроля за полнотой уплаты средств от продажи земли;
осуществление работы с письмами плательщиков по зачетам, изменению кодов бюджетной классификации, возвратам платежей по договорам аренды земельных участков;
осуществление сверки с арендаторами начисленной и уплаченной арендной платы за землю по договорам аренды земли;
осуществление работы по погашению задолженности по арендной плате за землю путем оформления и направления арендаторам земли предарбитражных предупреждений;
подготовку документов в суд по взысканию задолженности по арендной плате за землю по договорам аренды земли;
подготовку и направление арендаторам земли уведомлений о размере арендной платы за землю;
подготовку и направление арендаторам земли уведомлений об истечении срока аренды земельных участков;
подготовку и направление юридическим лицам и гражданам писем о необходимости заключить договоры аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей и т.д.

Отдел мониторинга земельных отношений также является структурным подразделением отдела земельных отношений Комитета и выполняет следующие функции:

- Систематические сбор информации и наблюдение за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости, исходя из их целевого назначения и разрешенного использования.

- Комплексное проведение мониторинговых наблюдений за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости один раз каждые 3 года.

- Своевременное выявление нарушений, связанных с порядком и правилами использования земельных участков (захламление земель, невыполнение обязательств перед администрацией города по улучшению земель, самовольное строительство, использование земельных участков не по целевому назначению, самовольное занятие земельных участков, нарушение градостроительных регламентов, нарушение требований установленного режима использования)

- Выявление и постановку на учет земельных участков, которые не используются, или используются не по целевому назначению, а также зарезервированных генпланом для строительства объектов городского назначения и с установленным режимом использования. Внесение предложений по формированию земельных участков, как объектов недвижимости.

- Анализ изменений состояния земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости на основании оценки изменений показателей, изменений границ земельных участков по отношению к базовым наблюдениям, а также соответствия состояния городских земель разнообразным нормативам земельного законодательства.

- Прогноз и выработка рекомендаций по предупреждению и устранению негативных процессов на городских землях.

- Участие в рассмотрении и согласовании проектов планировки, застройки и межевания, а также проектов развития транспортной, социальной инфраструктур и благоустройства территории.

- Хранение и предоставление геоинформационных данных подразделениям администрации города в соответствии с исполняемыми ими функциями, систематизация топографической информации по земельным и имущественным объектам.

- Организация работы по инвентаризации городских земель.

- Приемка и хранение межевых дел.

- Организация работы по установлению на местности границ земельных участков, территориальных зон.

- Формирование земельных участков как объектов недвижимости для проведения торгов, конкурсов и аукционов.

В целях выполнения возложенных на него задач Комитет в целом осуществляет следующие функции:

Обеспечение в соответствии с законодательством формирования муниципального имущества, составляющего собственность муниципального образования, ведение Реестра муниципальной собственности, обеспечение его достоверности и сохранности.
Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования.
Решение задач социально-экономического развития города путем участия в качестве учредителя от имени муниципального образования при создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений.
Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и на праве оперативного управления - за муниципальными учреждениями, а также передача его в пользование в установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления порядке на основании договоров.
Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и в оперативном управлении муниципальных учреждений и органов местного самоуправления, а также переданного в пользование юридическим и физическим лицам на договорной основе.
Разработка проектов решений, постановлений и распоряжений по вопросам приватизации, формирования, управления и распоряжения муниципальным имуществом, по приему-передаче объектов государственной собственности в муниципальную собственность, а также контроля за его использованием.
Осуществление функций продавца недвижимого муниципального имущества, включая земельные участки организаций, внесение в их уставные капиталы муниципального имущества в виде имущественных вкладов или нематериальных активов, в том числе права аренды муниципального имущества.
Учет и распределение жилой площади, оформление с физическими и юридическими лицами сделок купли-продажи, мены, дарения квартир и жилых помещений, находящихся в собственности или приобретаемых в собственность муниципального образования Организация обследования состояния муниципального имущества (включая нежилые помещения, здания, сооружения, объекты, не завершенные строительством, и земельные участки), переданного в аренду или другие виды пользования, с привлечением для проведения обследований соответствующих служб администрации города и иных организаций.
Осуществление в пределах своей компетенции необходимых действий по устранению нарушений законодательства РФ в области приватизации, управления и распоряжения муниципальным имущество.
Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования и нарушением условий приватизации муниципального имущества.
Представление в соответствующие органы форм отчетности об управлении и распоряжении муниципальным имуществом, а также бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности Комитета как юридического лица.
Ведение бухгалтерского учета, делопроизводства, обеспечение хранения документов по приватизации и использованию муниципального имущества и подготовка их к передаче в архив в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Муниципальная собственность может передаваться Комитетом по управлению имуществом в аренду без проведения торгов в случаях, если:

1) арендатору предоставляется имущество взамен изымаемого для муниципальных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом арендуемых зданий или сооружений;

заявителем является федеральный орган государственной власти, территориальный орган федерального органа государственной власти, орган государственной власти иного субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, учреждение, учредителем которого является Российская Федерация, иной субъект Российской Федерации или муниципальное образование;
заявителем является организация, созданная в процессе приватизации, и в аренду сдается муниципальная собственность, находящаяся на балансе этой организации, стоимость которой при приватизации не была включена в ее уставный капитал;

4) заявителем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, срок действия которого истек;

При заключении и переоформлении договора аренды его условия согласовываются с главой сельской (поселковой) администрации и балансодержателем.

Комитет в течение 10 дней со дня получения заявления издает приказ о предоставлении в аренду помещения либо принимает решение об отказе.

Решение об отказе принимается в случаях, если:

представлены не все документы или они не соответствуют установленным требованиям;

2) в представленных документах содержится неполная и/или недостоверная информация;

3) предлагаемые заявителем условия аренды не соответствуют законным требованиям.

Итак, круг обязанностей КУМИ не ограничивается подготовкой объектов к приватизации. На них возложено:

выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;
оформление прав муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;
инвентаризация муниципального имущества;
создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включает в себя решение следующих задач:

оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);
разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)
выбор способа приватизации;
обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

2.2 Характеристика объекта исследования

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

-затратный подход;

-сравнительный подход;

-доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

Заключение с заказчиком договора об оценке.
Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

2.3 Характеристика объекта оценки

Объект оценки состоит из незастроенного земельного участка.

Земельный участок № 01234 расположен в г.Подольске, на ул. Лесная. Площадь участка 580 кв.м.

Доступ и подъезд к участку свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объекты социальной инфраструктуры (почта, аптека, школа, торговые павильоны), рядом расположена автобусная остановка.

Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. 01234. Текущее использование – земельный под строительство коттеджа.

Состав объекта оценки: незастроенный земельный участок 0,58 га, под строительство коттеджа.

Описание земельного участка приведено в таблице 2.1:

Таблица 2.1

Описание объекта оценки

Местоположение участка	г.Подольск, ул. Лесная
Кадастровый номер участка	01234
Форма участка	Прямоугольная
Площадь участка, кв.м.	580
Рельеф участка	Ровный
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка	нет
Описание окружения	Городская зона
Транспортная доступность	По ул. Лесной
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Анализ рынка земельных участков г.Подольска и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.

В связи с рассмотренными выше особенностями рынка недвижимости г.Подольска в связи с кризисом, а также отсутствием достоверной информации о проводимых сделках, было решено возможным проанализировать текущее предложение аналогичных объектов на вторичном рынке за период с января по март 2010 г., заложив в их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных торгов. Данное предположение сделано на основе анализа сделок купли-продажи земельных участков в различных районах г.Подольска и Подольского района.

При выборе аналогов оценщиками была проанализирована информация в газетах: «Из рук в руки», «Недвижимость»; материалы на сайтах: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru и собственные наблюдения оценщиков.

В первую очередь проведем оценку стоимости участка как незастроенного.

Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.

Процесс расчета приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Процесс расчета оценки земельного участка

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р.	-	755	600	728	551
Условия финансирования	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, т. р.	-	755	600	728	551
Общая площадь, кв. м.	580	500	400	455	380
Цена продажи, р./кв. м.	-	1550	1500	1600	1450
Скорректированная по площади цена, тыс. р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, т. р.	-	621,4	617,3	658,4	596,7
Местоположение	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Чапаева
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,03
Скорректированная цена, т. р.	-	621,4	617,3	658,4	614,6
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Корректировка	-	1,00	1,00	0,90	1,00
Скорректированная цена, т. р.	-	621,4	617,3	592,6	614,6
Наличие парковки	нет	есть	нет	нет	нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, т. р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Отклонение от целевого исп.	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, т. р.	-	590,3	617,3	592,6	614,6
Среднее значение	603,7

Определение вносимых корректировок:

Условия финансирования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты финансируются из собственных средств.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и аналоги отличаются по площади, поэтому данный факт вносит соответствующие корректировки при определении рыночной стоимости земельного участка.

Условия продажи. Поправка не учитывается, поскольку все объекты продаются на открытом рынке.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от удаленности от центра. В данном случае размер поправки определялся только для аналога №4, поскольку все остальные объекты аналоги находятся в одном районе.

Отклонение от целевого использования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты используются по назначению

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС:

600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Определение стоимости объекта затратным подходом

Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды незастроенных земельных участков в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

Таким образом, целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

1.Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

3.Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

4.Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся.

Доходный подход в данной оценке не применялся.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведены полученные результаты анализа стоимости объекта (табл. 2.3):

Таблица 2.3

Результат оценки

Подход	Стоимость, определенная в рамках подхода, руб	Удельный вес подхода	Рыночная стоимость (с учетом НДС), руб.
Сравнительный подход	600 000	1	600 000
Доходный подход	Не применялся	0	0
Затратный подход	Не применялся	0	0

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. № 01234 по состоянию на 10 марта 2010 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС):

600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Раздел 3. Проектная часть

3.1. Мероприятие по предоставлению ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков – разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка.

В целях создания эффективно функционирующей национальной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве разработана Концепция системы земельно-ипотечного кредитования, утвержденная на заседании межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Реализация Концепции системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации будет способствовать:

– привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;

– повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;

– расширению возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе;

– эффективному развитию агропромышленного комплекса;

– активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;

– укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК.

Важным условием создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования в АПК является совершенствование нормативной правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения.

В этих целях осуществляется разработка федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве».

Региональные органы власти и органы местного самоуправления с участием Россельхозбанка ведут широкомасштабную просветительскую и ознакомительную кампанию, чтобы довести до собственников земли возможности привлечения ими заемных средств на основе земельно-ипотечных кредитов.

Они содействуют созданию условий для оформления, ускоренной и упрощенной регистрации прав собственности сельских товаропроизводителей на их земельные участки, совместно с коммерческими банками обеспечивают функционирование нормального процесса оборота прав собственности на землю. В конце 2005 года Минсельхоз России и ОАО «Россельхозбанк» направили в регионы совместное письмо, в котором указаны основные направления совместных действий региональных органов власти и подразделений банка, связанных с формированием их заинтересованности в реализации программы.

Россельхозбанк на основе разработанной им программы в 2006 году начал реализовывать ряд пилотных проектов земельно-ипотечного кредитования в нескольких регионах Российской Федерации и в дальнейшем планирует наращивать объемы такого кредитования по мере появления конкретных заемщиков.

В дальнейшем для развития системы земельно-ипотечного кредитования (после формирования достаточного объема ипотечных кредитов) предусматривается создание земельно-ипотечного агентства, которое возьмет на себя основную задачу по созданию инфраструктуры подобного кредитования, в частности развитие рынка земельно-ипотечных ценных бумаг.

Банк планирует включить в эту систему и другие коммерческие банки, которые могут рефинансироваться у него под залог своих земельно-ипотечных активов.

В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:

– земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на праве собственности;

– земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут быть предметом ипотеки:

– земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

– земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

– земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Ипотечный кредит под залог земельных участков является инвестиционным и предоставляется на долгосрочные цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель сельскохозяйственного назначения, приобретением земельных участков и т.д.

3.2. Мероприятие по повышению поступлений от земельных платежей

В настоящее время при формировании доходной базы бюджетов всех уровней Российской Федерации, в первую очередь местных бюджетов, возрастает роль имущественных налогов и таких из них, как земельный налог и арендная плата за землю (далее земельные платежи).

С целью повышения поступлений от земельных платежей должно идти по пути:

расширения налоговых полномочий органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;
законодательного закрепления основных доходных источников (собственные налоги и отчисления от налоговых поступлений) за регионами и местными бюджетами на долгосрочной основе согласно разграничению расходных полномочий и обязательств;
сокращения размеров расщепления налоговых поступлений по уровням бюджетов, предусматривая зачисление со временем 100 процентов поступлений по определенным видам налогов и сборов за бюджетом одного уровня;
отказа от практики централизации поступлений по региональным и местным налогам, к которым относятся земельный налог и арендная плата, в вышестоящие бюджеты и осуществления других мероприятий.

Совершенствование земельных отношений, бюджетной политики в части земельных платежей должно отвечать принципам бюджетного федерализма и стратегии развития страны на долгосрочную перспективу, обеспечивать эффективность бюджетного устройства, бюджетную самостоятельность и ответственность, социальную справедливость, консолидацию и рациональную территориальную интеграцию.

3.3. Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Предлагается в г.Подольске отработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра.

Для этого поэтапно следует создавать Реестр единых объектов недвижимости в Подольске (РЕОН).

Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий, а также привязку объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города уже проводил работу по созданию Реестра объектов собственности Подольске, но только по жилищной сфере. Этот опыт будет учтен при создании РЕОН.

Формирование единых объектов недвижимого имущества позволит повысить эффективность использования городской собственности, увеличить поступления от земельно-имущественных платежей, а также усовершенствовать процедуру оформления земельно-имущественных отношений.

Основная идея мероприятия состоит в том, что под государственным кадастром объектов недвижимого имущества является свод документов содержащих сведения о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимого имущества.

Формирование единых объектов недвижимого имущества это один из этапов подготовки к введению налога на недвижимость взамен налога на имущество и земельного налога. Создание такой системы существенно упростит процедуру регистрации недвижимости в городе и сделает более прозрачными механизм распоряжения городскими ресурсами.

Для этого необходимо отработать на городском уровне технологии проведения комплекса работ, целью которых является формирование единого объекта недвижимого имущества в качестве единицы кадастрового учета.

По определению под единым объектом недвижимого имущества следует понимать земельный участок в установленных границах и расположенные на этом земельном участке здания, строения и сооружения с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений.

При создании системы формирования и учета единых объектов недвижимости предполагается использовать представление данных на векторной топографической основе. Представление данных в векторном формате позволит отслеживать всю полноту и целостность информации по объекту. То есть каждому реальному объекту местности будет соответствовать информация о его характеристиках, число которых не ограничено.

Такой подход позволит перейти от разрозненных, ведомственных реестров и баз данных к целостной системе учета, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество, которая наглядно представит пространственное положение объекта в городской среде и даст его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Базисом для единого объекта служит земельный участок, поэтому учет единого объекта необходимо осуществлять на базе государственного земельного кадастра.

В то же время на всей территории города Подольска необходимо провести проверку фактического использования земельных участков. Это позволит собрать сведения об их фактических размерах и состоянии, оценить фактическую способность объектов кадастрового учета соответствовать их назначению (разрешенному использованию), а также выявить факты использования объекта с нарушениями.

Заключение

В результате выполнения курсовой работы было выяснено, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Для повышения эффективности управления земельными ресурсами г.Подольска были разработаны мероприятия, которые смогут оптимизировать доходы бюджета и усовершенствовать использование муниципальных земель.

Список использованной литературы

Положение «О комитете по управлению имуществом г.Подольска» № 500 от 19.04.2004 г./ГАРАНТ
Постановление «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования г.Подольск Московской области на 2007 год.»/ГАРАНТ
Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.; МЭГУ, 2004. – 354с.
Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация права и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филтнъ, 2004. – 537с.
Земельное право России / Под редакцией В.В. Петрова // М.: ТВИС, 2005. – 629с.
Кутафин О.Е.. Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М,: Юристъ, 2004.
Кухтин П.В., Левов А.А. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2003.
Кухтин П.В., Левов А.А. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2004.
Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие. Спб.: Питер. 2005.
Мабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, – 389с.
Руднев А. В., Кухтин П. В., Левов А. А., Семкина О. С, Морозов В. Ю., Хованова Н. В., Львов А. А.Система муниципального управления: Учебник для вузов. 4-е изд. (исправленное и дополненное) Под редакцией В. Б. Зотова. Питер, СПб 2008.
Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института. – М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2000. – с. 368-379.
Севостьянов В.А. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. А.В. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. – М.: ГУЗ, 2001. – с. 88-92.
Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка земель в системе управления земельными ресурсами города / Н.Г. Конокотин , В.А. Севостьянов//Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал. №3, 2007. – с. 88-91.
Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие. М.: Эскмо, 2007.